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¿Caída del precio de las casas? Hasta un 50% en 2011

@S. McCoy - 22/07/2009

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La bajada en el precio de los alquileres dada a conocer ayer es una excelente noticia tanto para los actuales arrendatarios, que encuentran así argumentos para renegociar las rentas que pagan a la baja, como para todos aquellos que están a la búsqueda de una casa para alquilar. No cabe duda que tal alegría no es compartida por los propietarios de los inmuebles, muchos de los cuales fueron adquiridos como inversión en el punto álgido del ciclo, que ven como la rentabilidad obtenida es escasa y apenas les da para cubrir los gastos recurrentes de la vivienda objeto del contrato, incluida la carga hipotecaria que pesa sobre la misma.

Sin embargo, no son los únicos que deberían ver con cierto recelo esta noticia. Al club de los desencantados se han de unir inevitablemente tanto promotores como entidades financieras. Y no sólo porque la ausencia de demanda y los impagos les han convertido en dueños forzosos de un notable parque inmobiliario que tratan de un modo u otro de rentabilizar, como otro titular más, por lo que se ven afectados negativamente por la mengua de sus ingresos con costes estables, sino porque, además, el propio valor del residencial se reduce cuando lo hacen las rentas de alquiler. O, al menos, así lo indica la teoría.

En efecto. Dos son los parámetros que tradicionalmente se han establecido para monitorizar la mayor o menor demanda potencial en el mercado de la vivienda. Por una parte el esfuerzo que la familia ha de realizar para acometer la compra de una casa, que se mide en términos de veces en que el sueldo bruto de la unidad familiar queda comprendido en el precio del objeto de la adquisición. Obviamente este parámetro rige fundamentalmente para la ocupación del inmueble como vivienda habitual. Este ratio, que tradicionalmente había transitado alrededor de las cuatro veces, llegó a dispararse por encima de siete entre finales de 2006 y comienzos de 2007, techo del mercado. Y aún es más alto que la media histórica.

El segundo elemento de juicio es fundamental para aquellos que pretenden comprar un activo residencial con objeto de obtener de él un rendimiento, esto es, como inversión, a través de la adecuada combinación de rentas y plusvalías. De estos dos elementos, la crisis ha mantenido únicamente la vigencia de los alquileres como fuente de retorno toda vez que el exceso de oferta ha provocado que, salvo oportunidades únicas, que haberlas haylas, la posibilidad de especular con el precio de las casas se haya reducido drásticamente. Por tanto la decisión se ha de tomar exclusivamente en función del dinero recurrente que se puede obtener de la vivienda comprada.

Pues bien, el rendimiento de una casa en alquiler no deja de ser un cociente entre el ingreso neto a percibir y el desembolso realizado en origen. En el pico de la burbuja, tal porcentaje llegó a situarse en el 2% en un momento en el que los costes de financiación eran sustancialmente superiores a los de hoy día. Ahora, con el precio del dinero al 1% y la carga hipotecaria alrededor del 2% anual, tal escasa rentabilidad podría resultar incluso admisible para algunos. Pero al tratarse de activos a largo plazo, es mejor tomar como referencia lo que indican los plazos más largos de la curva de tipos y perseguir retornos de, al menos, el 4,5% anual (tipos a 10/30 años más diferencial).

A alquileres constantes, eso sólo se logra mediante una reducción en el precio de las casas. Pero si las rentas caen, entonces el coste de la vivienda ha de reducirse al doble de ritmo para lograr que el resultado de la división repunte. Esa es la dinámica que anticipa la caída de los alquileres anunciada ayer: una mayor presión a la baja en el precio de las casas con objeto de dar salida al importante stock acumulado hasta ahora (que varía, según los distintos analistas, entre las 800.000 y los dos millones). Si a eso añadimos el impacto que, sobre la renta bruta de la unidad familiar, tiene el desempleo y las dificultades, tanto por moneda (británicos), como por situación laboral y familiar (inmigrantes y monoparentales), de algunos colectivos para mantenerse como nuevos adquirentes de casas en España, el colapso en precios está servido, salvo que los balances de la banca hagan milagros, que todo puede ser en la España de la patada a seguir. No queda tan lejos, por tanto, nuestro vaticinio del 50% de merma de valor para 2011...

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Opiniones de los lectores (163)

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163. usuario registrado STC28/07/2009, 15:14 h.

#155 Yo también quiero darle las gracias a Borja Mateo Villa, es raro ver a gente que dé ayuda desinteresada en estos tiempos... ¡Gracias!

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162. usuario registrado lirimas23/07/2009, 11:59 h.

Este comentario ha sido eliminado por el moderador.

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161. usuario registrado trazo22/07/2009, 22:41 h.

Como siempre en esta tierra de Caínes echando la culpa al prójimo de la desgracia ajena.

Que estoy entrampado en un piso por 40 años, porque en mi banco fueron malvados y me dejaron una aceptable cuota a 40 años que ahora se me hace cuesta arriba o no me apetece devolver... sí, devolver lo prestado, que es lo más natural en un préstamo, sea dinero o lo que sea.
Que si los tasadores me inflaron el valor del activo... que perversos. Pues mal por ellos, cab...., pero peor el ue compra,que no somos críos.

Si pagas 50 kilos por un piso de mierda lo haces porque lo que te dice un tasador o porque crees que es un buen negocio?
Es que si te dice un experto que un audi a4 vale 120.000 euros te lo compras porque te lo dicen?

venga ya, cada palo que aguante su vela

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160. usuario registrado marial22/07/2009, 22:29 h.

veo que nadie habla de los valores fiscales de los inmuebles que actualmente en muchas zonas superan los valores de mercado ya revisados a la baja. plantean ustedes unas bajadas del 50% o mas..yo no soy adivina, pero ¿creen que el gobierno permitiria bajadas de los valores fiscales o de referencia de los inmuebles en orden a las bajadas de las que hablan? esta claro que hay dos interesados o deberia de haber dos interesados en que esto no siga bajando: los bancos y el estado. este ultimo ante la disminucion del IVA recaudado mediante transacciones de obra nueva [por no decir consumo en general] le queda el Impuesto de Transmisiones en operaciones de 2ª mano que debe liquidarse por los valores fiscales y si no agarresen ustedes a todas las liquidaciones complementarias que ya se estan realizando. quizas me equivoque pero el gobierno rectificará su politica de vivienda a ultima hora para que siga siendo parte del modelo productivo pues le reporta suculentos ingresos via impuestos por no decir a los Ayuntamientos y Autonomias

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159. usuario registrado caminante22/07/2009, 22:22 h.

#152 hola Maracay

totalmente de acuerdo con usted, para que haya un timo se necesita un sujeto activo, el timador y un sujeto pasivo, el timado y en España abundan los primeros y los segundos son una plaga!

por eso no han servido de nada los profetas que denunciaban la burbuja desde hace años, todos creian que ganaban y que el tonto era el otro; quien no se endeudo es porque no pudo, a parte de contadas escepciones.

suerte y salvese quien pueda

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@S. McCoy

Experto financiero que escribe Valor Añadido. Es un incisivo analista que despertó el interés de nuestros lectores con sus brillantes y didácticos artículos sobre empresas, sectores y tendencias del mercado.

 

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