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Viernes, 15 de mayo de 2009 (Actualizado a las 12:01)
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¿Cuánto vale mi casa? Que no venga un tasador, por favor

@J. L. Bárcenas - 19/02/2009

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Si ya es difícil hablar de mercado cuando apenas hay transacciones comerciales, mucho más lo será si nadie sabe a qué precio hay que poner los productos para la venta. ¿Se imaginan ir a hacer la compra y encontrarnos con todos los bienes de los lineales sin etiquetar o con la etiqueta del precio en blanco? Dentro de las miserias que se están viviendo en lo que aún queda de mercado inmobiliario hay una que, por el hecho de tenerla presente tan a menudo, ya no nos llama la atención en la medida en que debería hacerlo. ¿Todavía no se han hartado de escuchar, día tras día, que el precio de las viviendas bajará un xx% (ya siempre se habla en términos de dos dígitos) a lo largo del próximo año? ¿Quién dice esto y con base en qué datos? Entremos así en el proceloso mundo de la tasación inmobiliaria.

 

Partamos de un hecho. Hace ya tiempo que se frenó en seco la compraventa de viviendas en España. Aquello del “aterrizaje suave” que muchos pregonaban, se materializó en “caída en picado” como nunca se había visto antes. Se dejaron de vender viviendas pero no de entregarlas. Me explico. Desde el primer trimestre de 2007 no ha habido operaciones nuevas. Sin embargo, hasta hace bien poco, se han ido cerrando esas transacciones iniciadas anteriormente. Hasta ahora nos han estado ofreciendo estadísticas de número de viviendas vendidas sobre el dato agregado de  las casas que pasaban por la fe pública o registral (¿cuántas veces hemos oído eso de “según datos del Colegio de Registradores de la Propiedad, el número de viviendas vendidas en los últimos meses ha ascendido a…”?) Pues bien, eso es como retransmitir un partido en diferido y querer hacernos creer que es en directo. En los últimos 24 meses no se ha vendido un colín en este país. Los señores Registradores de la Propiedad son los últimos en enterarse de la enajenación de una vivienda. Por esto, cuando vuelvan a oír esa expresión, sencillamente, no le hagan caso.

 

Dicho esto, pasemos a la siguiente cuestión: si no se venden viviendas, ¿quién es el majo que nos puede decir el precio de las mismas? Por desgracia, en nuestro país no hay sistema alguno de información, que sea fiable y ágil, sobre las ventas de residencial. Que se lo apunten en la agenda los responsables de las distintas Asociaciones de Promotores del país, uno más entre una larga lista de temas pendientes. Con él desaparecerían los problemas que están surgiendo con las distintas informaciones que aparecen en los medios de comunicación, vertidas desde organismos públicos o entidades privadas, como sucedió la pasada semana con los datos ofrecidos por TINSA (Tasaciones Inmobiliarias, S.A.) sobre la evolución de los precios de las viviendas del último año (descenso del 10%) y su previsión para el 2009 (descenso adicional del 20%). Esto provocó que, desde TINSA, se enviara una carta a ASPRIMA y APCE (asociaciones de promotores presididas por Manuel Galindo) matizando las informaciones ofrecidas por los medios de comunicación. Recordaba al típico futbolista que, tras meter la pata en un medio de comunicación, se desdice lo más rápido posible matando al mensajero.

 

Lo más sangrante de esta situación es que, a falta de testigos o muestras de referencia sobre inmuebles vendidos, los tasadores se las tienen que ingeniar para llevar a cabo la ingente cantidad de encargos recibidos. No les falta trabajo, precisamente. Pero no ya desde los compradores sino desde las propias empresas del sector. Actualmente, se encargan multitud de tasaciones para validar las operaciones de los procesos de refinanciación bancaria que el mismo está acometiendo. Pues bien, los tasadores, a falta de estas muestras de referencia, se están encargando de tirar por los suelos los valores de los inmuebles que se les encarga valorar. En muchos casos, fíjense qué casualidad (que nadie piense mal, por favor) ese valor asignado coincide, casi al céntimo, con la deuda hipotecaria del inmueble valorado. Esto permite que el Banco o Caja de turno pueda adquirir ese inmueble por el importe de la deuda, justificando ese precio de venta con la tasación realizada ad-hoc. Trajes a medida para infinidad de tropelías que se están produciendo en el sector inmobiliario-financiero.

 

Las sociedades de tasación justifican estas rácanas valoraciones aludiendo a la “prudencia” necesaria en estos momentos de crisis. Quién les ha visto y quién les ve. Hace poco más de un año había tasaciones que eran claras apologías del “todo vale” que acompañó a nuestra recientemente reventada burbuja inmobiliaria. Ahora, pocos meses después, hay que rezar para que no aparezca un “prudente tasador” que arruine la valoración de los activos que se deseen valorar. Eso por no mencionar el riesgo de sufrir valoraciones mal hechas por desconocimiento de Leyes o normativas por parte de los tasadores.

 

¿Quién tiene culpa de esta situación? De nuevo, el premio ha quedado muy repartido. Sin darle mayor relevancia al orden de aparición:

 

"         El Banco de España debería regular estos sistemas de valoración de activos inmobiliarios que sirven para justificar esos préstamos hipotecarios que las entidades financieras otorgan, mejor dicho, renuevan en estas fechas a las empresas promotoras.

"         Las  distintas Asociaciones de Empresas Inmobiliarias se quedan de brazos cruzados, tal y como vienen haciendo en todo este periodo de crisis ante situaciones perjudiciales para sus propios intereses, sin salir públicamente en defensa de sus asociados. Es insultante la poca presencia pública de estas asociaciones con el fin de poder exigir medidas que dinamicen el maltrecho sector inmobiliario.

"         Los organismos públicos (y alguno privado) cuya misión es ofrecer estadísticas sobre multitud de sucesos, no son capaces de ofrecer datos fiables sobre los precios de los inmuebles. ¿Dónde están los estudios serios del INE, del Servicio de Estudios del Banco de España, de las propias Asociaciones de Promotores, de los Servicios de estudios de alguna entidad financiera (BBVA, Bancaja, Bankinter, etc...)?

"         Para terminar, las propias sociedades del sector inmobiliario deberían plantarse ante la postura adoptada por todas estas sociedades tasadoras. Mecanismos legales existen para ello. Para empezar, que nadie tenga complejos a la hora de “devolver a los corrales” cualquier valoración que no crea seria y que no se ajuste a la realidad.

 

En fin, como pueden ver, el problema del sector inmobiliario es, menos sencillo, cualquier cosa que se les pueda ocurrir.  Este barco tiene alguna gran vía de agua pero también tiene muchas pequeñas fisuras que lo lastran sin remedio. Cada día que pasa se ve más negro el horizonte del sector.

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Opiniones de los lectores (82)

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82. usuario registrado qswi306523/02/2009, 22:52 h.

Lo que escribe el autor de este artículo tiene cierta lógica pero no parece un experto en la materia. Cualquier tasador profesional de una promotora inmobiliaria o banco debe estar suficientemente capacitado para valorar adecuadamente una vivienda independientemente de la situación económica. Si los precios son bajos es porque la situación provoca que los precios sean bajos y no porque los tasadores decidan tirar los precios.

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81. usuario registrado spypasspy22/02/2009, 08:24 h.

El precio real del metro cuadrado es entre 900 y 1300 Euros/Dolares. Este es el precio promedio histórico mundial salvo excepciones[llamese Central Park, Champs Elysées, etc.]
Otro sistema de valoración es el de los 120 alquileres,que muchos inversores aún utilizan [precio de alquiler X 120].

Se que algunos dirán que estoy loco pero...
Si las bolsas vuelven a sus valores de hace 10 o 15 años y por dar un ejemplo: General Motors al día de hoy vale 1000 millones de Dolares, el precio de la vivienda tiene que volver a precios históricos o incluso menos.

Lo demas es pura especulación.

Sin créditos no hay demanda, sin demanda los precios volverán a su registro histórico. No hay ningún indicador que muestre lo contrario.
El tiempo nos descubrirá la realidad.

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80. Tasador303120/02/2009, 11:52 h.

Como profesional del sector de las valoraciones, me indigna la ignorancia del redactor de esta noticia. Es injusto que se crucifique a cualquier institución, cuando no llueve a gusto de uno. Es cierto que he recibido en mi profesión insinuaciones tipo "mira de ajustarme el valor". Estas venían tanto de entidades bancaricas, inmobiliarias, particulares, etc... Haciendo bien en su momento mi trabajo y no cayendo en el error de atender estas insinuaciones, era mal tasador, ahora que sigo cumpliendo con mi cometido, ¿sigo siendo malo?
Señores, ¿la culpa es de los tasadores?... ¿del banco de España?.
Nadie se quejó cuando los tipos bajaron. Todo el mundo calladito y haciendo negocio.Un poco de respeto al profesional, por favor. Redactar críticas sin exponer soluciones denota desconocimiento.

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79. usuario registrado descalzo19/02/2009, 23:01 h.

El que quiera vender una vivienda, ni tasador ni nada...calcule el precio en que lo quiere vender, descuéntele un 40% y ya está...precio final, igual tiene suerte y algún pardillín se hipoteca`por los próximos cuatro decenios.

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78. usuario registrado amogar19/02/2009, 22:42 h.

Está claro que que en estos momentos nadie sabe cuanto vale un piso en España. No hay referencia que valga.No valen los precios de hace un año,no vale nada. El mercado tendrá que fijar unos nuevos precios y dejarse de tonterias. Se ha especulado tanto que ahora ha llegado el momento de vender barato. Así que a bajar los precios si quieren vender, pero a bajarlos mucho, al menos en la misma proporción que subieron en los últimos diez años.Sólo así los que disponen de dinero ó crédito comenzaran a pensar en comprar.. Ah, se me olvidaba, los bancos y cajas que tienen en su poder pisos ya puede empezar a actualizar esos activos y colocar en sus balances, la verdad, el precio real de lo que tienen.

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La banca acaba con la selección natural inmobiliaria o si Darwin levantara la cabeza

@J.L.Bárcenas - 12/02/2009

Quiero comprarle un piso a un banco y no tienen ni las llaves

@A.M. Bajo - 10/02/2009

El precio de mercado de los pisos es un 30 % menos del valor de tasación

@A.M. Bajo - 02/02/2009

Hemos venido a concursar o una amenaza para el 80% de las promotoras

@J.L. Bárcenas - 28/01/2009

Las nuevas parejas de la crisis inmobiliaria

@J.L. Bárcenas - 22/01/2009

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Acerca de...

@J. L. Bárcenas

A.M. Bajo y J.L. Bárcenas son expertos en el sector inmobiliario que escriben con su particular Ojo Clínico acerca de la realidad que afecta a los distintos segmentos de su mercado. Esta columna pretende ser un punto de encuentro de todos aquellos interesados en anticipar tendencias, compartir diagnósticos o analizar cuestiones específicas del ámbito residencial, patrimonial o terciario, tanto en España como fuera de nuestras fronteras.

 

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