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Hay que resetear y se perderán muchos cambios
@A.M. Bajo - 01/09/2008
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Inicio en esta fecha de reminiscencias colegiales, una cita semanal con mis amados y admirados lectores de El Confidencial en la que trataré de ser un humilde (aunque para no pecar de falsa modestia también cualificado) “interpretador” de las tendencias, noticias y entresijos empresariales del sector inmobiliario.
El desolador panorama de la economía española, dentro un no menos desolador contexto internacional, permite sacar conclusiones tácticas que se convertirán en axiomas en pocos año. La primera de ellas ha sido la absoluta y completa subordinación del mercado inmobiliario a las convulsiones financieras a pesar de que tradicionalmente se les ha considerado relacionados pero jugando en distintas ligas. Si nos ceñimos más a España podemos comprobar, además, que el concepto de flujo o mercado de capitales inmobiliarios no está implantado en los círculos de promoción inmobiliaria residencial lo que ha incidido aún más negativamente en la situación.
El origen y la referencia del mercado, incluso para muchos profesionales, sigue siendo la promoción residencial, incluso la turística, que según todos los manuales (consulten cualquier artículo de análisis de las inmobiliarias cotizadas hace no muchos años) es muy sensible al contexto macro (para bien o para mal) y responsable de que en una situación normal una inmobiliaria cotizada cotice por debajo de su NAV. Sin embargo, la interrelación e integración dentro de los mercados de capitales inmobiliarios internacionales va a empezarse a notar cada vez más en el mercado español y es un síntoma de su madurez, si bien llega en un momento en el que su descubrimiento, para algunos, va a ser especialmente doloroso.
Muchos promotores residenciales siguiendo, recomendaciones académicas, han entrado en negocios terciarios con el fin de seguir haciendo crecer sus cifras de negocio reforzando la composición de sus ingresos vía rentas. Pero han cometido el error de entrar en estos mercados, mucho más profesionales, en un momento de espiral descontrolada de precios de suelo y rentabilidades. Pagaron valores (a pesar de los informes del valorador habitual) que no se sostienen. Ahora, tratan de “hacer caja” con la venta de esos activos patrimoniales y se encuentran con una demanda muy importante y solvente, pero con criterios selectivos y profesionales.
El resultado es que todavía se mantiene (veremos de aquí fin de año) un importante diferencial entre las posiciones de venta de propietarios “muy residenciales” y las de compra de capital, institucional, muy profesionalizado, internacional y con profunda tradición y especialización en inmobiliario terciario. Previsiblemente en el último trimestre del año debería superarse esa diferencia. Aún así la situación llegará a extremos realmente dramáticos para aquellas compañías que ya han estirado su tesorería al máximo y están renegociando la deuda.
Vamos a asistir a la entrada de nuevos capitales institucionales y la disolución del nombre de algunos mal llamados magnates. Ellos, entre otras cosas, han contribuido muy negativamente a la imagen del gremio. Curiosamente las noticias sectoriales se titulaban más por sus nombres que por el de sus empresas. Va a cambiar. El mercado se está profesionalizando con una contundencia muy desagradable para las empresas y para muchos altos directivos que siguen sesgando sus decisiones por la experiencia de los últimos diez años. Curiosamente, casi todos los “gurús”, los verdaderos, del mercado español (“los que vendieron en el último asalto”), sí que poseían el expertise del inmobiliario terciario y se aprovecharon de ello para enajenar sus compañías a otros que lo desconocían. Incluso siguen reinvirtiendo sus capitales con estos mismos criterios comprando edificios con visión paneuropea.
El mercado inmobiliario español sufre la convergencia de muchos factores intrínsecos y otros contextuales que tampoco son precisamente favorables. Hace falta resetear muchas cosas. Y en ese reseteo se perderán cambios. Estén preparados.
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Opiniones de los lectores (1)
1. 
libertador1, 01/09/2008, 10:42 h.
el mercado inmobiliario español está simplemente muerto sr. bajo.
el anuncio de la llegada de inversores institucionales (supongo que se referirá ud. a fondos soberanos ya que la mayor parte de los fondos privados del planeta están hoy por hoy en plena retirada de sus posiciones inmobiliarias cuando no atrapados con derivados ilíquidos que pueden acabar con los propios fondos) suena a reclamo de feriante pues convendrá ud. conmigo que lo más probable es que quienes hoy dispongan de liquidez esperarán a que la crisis llegue a su punto de máxima dureza para salir a por despojos a precio de saldo algo que, con seguridad, pasará.
el reseteo no será otra cosa que la subasta por parte de las entidades financieras de todos los activos que vayan acumulando por impagos de los préstamos apalancados con que fueron adquiridos. en cuanto a la calidad y el precio de esos activos que los bancos vayan sacando dependerá de las propias necesidades de liquidez de las entidades financieras.
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Acerca de...
A.M. Bajo es un experto en el sector inmobiliario que escribe con su particular Ojo Clínico acerca de la realidad que afecta a su mercado. Esta columna pretende ser un punto de encuentro de todos aquellos interesados en anticipar tendencias, compartir diagnósticos o analizar cuestiones específicas del ámbito residencial, patrimonial o terciario.
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