Las entrañas de ‘Brick’, el órdago inmobiliario de Botín
Banco Santander, Emilio Botín, Proyecto Brick
@Carlos Ribagorda - 20/07/2007
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Emilio Botín
'Proyecto Brick. Estrictamente confidencial'. Así comienza un documento secreto del Banco de Santander al que ha tenido acceso este periódico. En 17 páginas, la entidad explica qué, cuándo y cómo se va a desarrollar el penúltimo movimiento de Emilio Botín: la venta de todos los inmuebles del banco en España, a excepción de la histórica sede de Santander. Munición de liquidez para afrontar la compra de ABN Amro o la próxima pieza que se ponga a tiro.
Ni más ni menos que casi dos millones de metros cuadrados, agrupados en 44 edificios y 1.200 oficinas comerciales. Alrededor de 4.000 millones de euros de valor, con 1.900 millones de plusvalías esperadas. Según este documento, el Santander, asesorado por Richard Ellis en la parte inmobiliaria y por Clifford Chance en la legal, ha dividido los edificios en cinco lotes distintos a los que los interesados pueden presentar oferta conjunta o por separado.
El ‘Lote 1’ lo forma la Ciudad Financiera de Boadilla del Monte, con 1,35 millones de metros cuadrados de superficie. El ‘Lote 2’ está compuesto sólo de un edificio de cinco plantas, el del Paseo de la Castellana, 24, en Madrid, que roza los 23.000 metros cuadrados. Cinco inmuebles forman el ‘Lote 3’: Calle Coso, 36 (Zaragoza); Paseo de Gracia, 5 (Barcelona); Avenida Alejandro Roselló (Mallorca); Calle Armengual de la Mota, 3 (Málaga) y el situado en la Plaza Mayor de Valladolid. En total, más de 31.000 metros cuadrados.
El Santander ha incluido otros cinco edificios en el ‘Lote 4’, los situados en Bilbao, Oviedo, Valencia y los dos de Sevilla (30.000 metros cuadrados en total), mientras que ha dejado para el ‘Lote 5’ otros pequeños edificios y todas las sucursales que el banco tiene repartidas por España, que en total suman la cantidad de 1.200 inmuebles.
En el documento también se explican los términos de la operación propuesta por el banco, conocida como ‘sale & lease back’. La duración de los contratos como arrendatario será de 40 años, el dueño podrá revender en el momento que quiera, aunque el Santander tiene derecho de primera oportunidad, y el precio del alquiler se actualizará conforme al IPC anual hasta una fecha por determinar, que se hará “a valor de mercado”.
Fases del proceso
Por último, el Santander explica el ‘timing’ del proceso, que se dividirá en dos partes: una primera para los lotes del 1 al 4 y otro, paralelo, para el lote 5, el de las sucursales, sobre el que se podrá “presentar oferta en uno o varios sub-lotes”. El primer proceso empezó el 16 de julio con “envío del acuerdo de confidencialidad”; seguirá el 6 de agosto con la presentación de ofertas y el 10 del mismo mes con la selección de candidatos, y culminará el 21 de septiembre con la presentación de las ofertas vinculantes.
Concluido el proceso, el banco elegirá luego a los ganadores –fondos inmobiliarios, inversores privados e inmobiliarias, principalmente- antes de que finalice el mes de octubre. Mientras que la adjudicación del lote de las sucursales, el más complejo de articular según este documento, se retrasará a finales de noviembre.
Con esta operación, única en España hasta ahora, pero que ya han hecho otras entidades bancarias internacionales este mismo año, Botín espera recaudar 4.000 millones de euros, con algo menos de 2.000 millones en plusvalías. Este dinero le servirá al banquero cántabro para afrontar la compra de ABN Amro, entidad holandesa por la que el Santander está pujando junto a Fortis y RBS, y contra la oferta presentada por el Barclays.
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Opiniones de los lectores (24)
24. BANCARIOViernes, 20/07/2007, 18:22 h.
Creo que tampoco hay que buscarle demasiadas "explicaciones difíciles" a la operación, ni relacionarla con un posible crash inmobiliario en España. En realidad se trata de una mera operación financiera con venta de inmuebles que generan "muy interesantes" plusvalías (viene bien para cumplir con ratios de solvencia), obligación de alquiler por el banco con plazos equivalentes a la financiación que "algun amigo" facilita y pactos de recompra de los inmuebles (bien en plazos intermedios bien al final ejerciendo la opción de compra). De esta forma se generan plusvalías, se obtiene liquidez, se ahorra "una pasta" fiscalmente, se facilitan rentas adecuadas a grandes fondos (pensiones, inmobiliarios, banca privada) pero al final el control de los inmuebles nunca sale del Banco.
23. 
FernandoFFViernes, 20/07/2007, 16:44 h.
A la permanente situación de "quiebra técnica admisible" de la banca en cualquier país (por imposibilidad de hacer líquido el activo inmobiliario a la demanda imperante de los depositarios), la estrategia fiscal-financiera de las entidades aconsejan tener mayor liquidez y menos activo fijo.
Todas seguirán esa línea ante los interesantes beneficios fiscales del alquiler de los locales en uso, manteniendo mayor liquidez en su cash-flow. Así podrán hacer más inversiones en OPAS en el exterior.
22. idolo de irViernes, 20/07/2007, 16:17 h.
para pisitófilos creditófagos ¿Eres el misterioso ir? ¿Como crees que serán los próximos años?
21. Mi padreViernes, 20/07/2007, 15:54 h.
Si el banco de Santander, se vende sus inmuebles, es porque sabe, que en España, el precio de las viviendas bajará, y bajará mucho, porque en España, las viviendas, han subido demasiado de precio.
20. pisitófilos creditófagosViernes, 20/07/2007, 14:28 h.
leasing = alquiler; retroleasing = venta + alquiler, retroleasing "retroleasingueado" = préstamo + venta + alquiler. LO QUE TE PAGO DE ALQUILERES, ME LO DEVUELVES EN CONCEPTO DE INTERESES DEL PRESTAMO QUE TE DÍ PARA QUE ME COMPRARAS LO QUE ME ALQUILAS. ¡Qué no se trata de "hacer caja"!. Lo importante es comprender que esta operación se hace hoy porque mañana ya sería tarde. Estas operaciones se hacen el día antes del máximo valorativo. Estamos, pues, ante la proclamación financiera del pinchazo de la burbuja inmobiliaria española.
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Últimos comentarios en el foro
BANCARIOViernes, 20/07/2007, 18:22 h.
Creo que tampoco hay que buscarle demasiadas "explicaciones difíciles" a la operación, ni relacionarla...(20/07/2007)
Vicente TorresViernes, 20/07/2007, 17:44 h.
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