Santander gana más con la venta de una oficina que con el margen financiero de la sucursal en 25 años
@Fátima Martín - 25/06/2007
Una sucursal del Santander de 500 metros cuadrados, ubicada en la calle Serrano de Madrid, a razón de 9.000 euros el metro cuadrado, según valoración de mercado, se vendería por 4,5 millones de euros, casi 750 millones de las antiguas pesetas. Es decir, unos ingresos superiores al margen financiero que esa oficina puede generar en 25 años. Éste es sólo un detalle que ofrecen los analistas del sector consultados por este diario para valorar las operaciones inmobiliarias que Santander y BBVA anunciaron recientemente.
Concretamente, Santander ha puesto a la venta 44 edificios y 1.200 oficinas, incluida la Ciudad Financiera de Boadilla del Monte, que seguirá ocupando en régimen de alquiler, en una operación que se conoce como sale & lease back. BBVA, por su parte, vende sus edificios más emblemáticos para trasladarse al Parque Empresarial Foresta en virtud a un acuerdo firmado con Gmp.
Para los analistas consultados, la operación del Santander no es una venta, sino una financiación. “Contablemente, si el valor actual de las rentas supera el 90% o más del precio que se paga, se trata de una financiación sofisticada. Para los auditores, si el Santander tuviera una opción de recompra muy ventajosa, no se contabilizaría”, asegura un analista.
Entre los posibles compradores de la Ciudad Financiera de Boadilla se barajan fondos inmobiliarios de importantes entidades internacionales como Nomura, Soros Real State, Morgan Stanley o Lehman Brothers. “Juegan a comprarse unas rentas futuras y refinanciar emitiendo bonos. Parten de una rentabilidad inicial del 4-5%, dependiendo de las garantías o el plazo”, añaden las fuentes consultadas.
“Los últimos dinosaurios que quedaban”
El sector considera que los movimientos inmobiliarios de los dos mayores bancos españoles, casualmente ambos en su 150 aniversario, es “lógico”, habida cuenta de que otras compañías ya habían recorrido con éxito ese camino. “Los bancos españoles llegan muy tarde. Eran los últimos dinosaurios que quedaban”. De este modo, concentran actividades y liberan recursos para operaciones financieras aprovechando la espectacular revalorización del metro cuadrado en la última década en este país. En cualquier caso, la operación de Santander está más adelantada: ya tiene construida su ciudad financiera y ahora la pone a la venta, mientras que BBVA está en la fase de construirla.
Respecto al impacto de ambas operaciones en el segmento de oficinas en Madrid, los expertos inmobiliarios juzgan que la del Santander será nulo, mientras que la de BBVA liberará cerca de 90.000 m2 en zonas principales de Madrid de aquí a tres años. Lo que supone, en sus palabras, “una gota en el océano”. En general, los especialistas consultados coinciden en destacar el buen momento de las oficinas en Madrid, a diferencia del sector residencial, en clara desaceleración.
“Madrid crece al 4% del PIB, creando entre 15.000 y 20.000 empleos al año en servicios que necesitan oficinas. Algo que asegura una demanda neta anual mínima de unos 350.000 o 400.000 metros cuadrados”, argumentan desde una consultora inmobiliaria. “Además, la absorción del mercado del alquiler de oficinas ha sido muy alta y la desocupación en zonas prime ha caído al 3-4%, que es muy baja, lo que se llama desocupación friccional”.
Sin embargo, el optimismo va por barrios. Como ha sucedido con la vivienda, algunas zonas de Madrid corren el riesgo de sufrir una importante sobreoferta al liberar demasiados metros cuadrados al mismo tiempo en zonas no tan prime como se pretende hacer ver, o de una calidad manifiestamente mejorable. Es el caso de la Cuatro Torres Business Area, de determinados PAUs a las afueras, o de ciertos edificios en el centro de Madrid.
Opiniones de los lectores (9)
9. NO LO ENTIeNDESLunes, 26/06/2007, 17:17 h.
A ver Seperian, que hay que explicártelo todo; lo que demuestra esa noticia es justamente que hay burbuja, ni más ni menos. No hay ningún anti inmobiliario, lo que hay es gente que denuncia que hay una sobrevaloración de los activos inmobiliarios que han formado una burbuja.
8. seperianLunes, 25/06/2007, 18:55 h.
COMO ME PONE ESTA NOTICIA ¡¡¡¡¡ ¡¡¡Como deben estar todos aquellos exponentes del ANTI INMOBILIARIO (que parece que son los unicos que leen este confidencial). Pues si señores: en 25 años, con alzas, bajas, medias.... BSantander gana mas en revalorización inmobiliaria que en su negocio. A BUEN ENTENDEDOR POCAS PALABRAS (y que sigan diciendo el bla bla bla de la burbuja y lo malos que son los inmobiliarios......)
7. javivoLunes, 25/06/2007, 16:59 h.
Uno de los dos se equivoca: http:www.rankia.comblogechevarri200706lo reconozco.html
6. whateverLunes, 25/06/2007, 16:37 h.
además están aprovechando para soltar lastre de oficinas infrautilizadas con la popularización de la banca online. En vez intentar la patética idea de vender viajes, electrónica, etc en las oficinas, mejor dedicarse al core business en otros países, que la banca española tiene mucho que ofrecer, empezando por unos sistemas informáticos de los mejores del mundo
5. albertovzLunes, 25/06/2007, 15:47 h.
Sólo acabará por trabajar quien no sepa ganarse la vida de otro modo...
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Últimos comentarios en el foro
NO LO ENTIeNDESMartes, 26/06/2007, 17:17 h.
spondylusMartes, 26/06/2007, 16:52 h.
En primer lugar felicitar a "El Confidencial" por aportar firmas de prestigio a los comentarios...(26/06/2007)
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