Con todos ustedes, Optimum III, la primera socimi puramente residencial de la bolsa

No se trata de otra socimi que sale al MAB para cubrir el expediente de ser cotizada, sino de la primera socimi que recurre al Mercado Alternativo Bursátil para levantar capital, al más puro estilo de las grandes compañías del sector, como Merlin, Hispania o Lar, con la diferencia de que todas ellas abordaron esta aventura en el Continuo.

Bautizada como Optimum III Value-Added Residential Socimi, este vehículo es el tercero que lanza la gestora patrimonial catalana BMB en el mercado español, y el octava en todo el mundo, ya que cuenta con otros cinco en Alemania. Pero, a diferencia de todos los anteriores, en esta ocasión será en el mercado de valores donde levante el capital.

Optimum III confía en conseguir 80 millones de euros, labor para la cual ha contratado a Arcano como coordinador global, y desde el pasado abril ya están inmersos en el proceso de testar la demanda (premarking). Si se cumple el calendario previsto, la socimi recibirá todas las bendiciones de la CNMV en la primera semana de junio, lo que le permitirá fijar el precio definitivo de colocación y empezar a cotizar a mediados del próximo mes.

En esas mismas fechas está previsto que salga a cotizar también Optimum Re Spain, otro vehículo de BMB muy similar a éste, en cuanto a estrategia de inversión, pero cuyos 50 millones de fondos ya han sido levantados e invertidos casi en tu totalidad. De hecho, su próximo estreno en el MAB responde, fundamentalmente, a cumplir la exigencia legal de ser cotizado para poder beneficiarse de las exenciones fiscales de estos vehículos.

Optimum III es la primera socimi que sale al MAB para realizar una auténtica colocación y no para cumplir el requisito de ser un vehículo cotizado

En cambio, Optimum III tendrá todo su capital cotizado, aunque la firma dirigida por Josep Borrell e Ignacio Pigrau repitan experiencia que los inversores que participaron en su anterior vehículo repitan experiencia en éste. Los dos gestores, junto a Ignacio de La Torre, socio de Arcano Valores que coordina la operación, están convencidos de que los próximos doce meses abren una ventana de oportunidad única para invertir en residencial antes de que empiecen a subir los precios.

Además, la estrategia de BMB se dirige, exclusivamente, a las zonas más céntricas de Madrid y Barcelona, donde localizan inmuebles antiguos y víctimas de diferentes problemas en la propiedad (una herencia, falta de capacidad económica para rehabilitarlos, inquilinos con rentas indefinidas...), lo que les permite comprar por debajo del precio medio de mercado. Al tratarse de inmuebles con viviendas ya alquiladas, Optimum III cumple con el requisito exigido a las socimis de tener el activo en renta, al menos, durante tres años.

A partir de ese momento, es cuando empezará a vender, uno a uno, cada piso, previa rehabilitación para incrementar el valor de las casas. Este modelo de negocio le permite comprar a volumen (más barato) y vender vivienda a vivienda, donde el precio por metro cuadrado es más caro. De hecho, esta fórmula lleva a BMB y a Arcano a estimar una rentabilidad (TIR) neta del 12,7%, estimación que realizan sobre la base de que el incremento del precio de la vivienda en los próximos siete años, plazo máximo que se han marcado para desinvertir, sea del 2% anual, una previsión conservadora.

Las estimaciones que hace BMB para sostener estas rentabilidades es un precio medio de compra de 2.7000 euros el metro cuadrado, frente a los 4.600 euros que estiman conseguir con la venta, que se completará dentro de siete años, ya que éste es el plazo máximo de vida del vehículo. En los otros siete fondos que ha gestionado BMB en sus diez años de experiencia, siempre ha conseguido rentabilidades superiores al 12,6%.