Un fondo de Dubái, el yerno de Juan Roig… pulso por los terrenos de la F1 en Valencia

Es el triángulo de oro urbanístico previo a la fachada marítima de la ciudad de Valencia. El llamado PAI el Grao, el prometedor proyecto residencial que debía desarrollarse en torno al ahora malogrado circuito de Fórmula 1, impulsado por Francisco Camps y Rita Barberá, lleva años paralizado como consecuencia del pinchazo de la burbuja inmobiliaria, la quiebra de sus promotores originales y un barullo burocrático que encarece sus costes iniciales y de urbanización. Sin embargo, en previsión de un previsible desatasco a medio plazo, inversores locales, nacionales e internacionales han comenzado a posicionarse para tratar de hacerse con un porcentaje importante del suelo y garantizarse un cuerpo de ventaja ante el negocio futuro.

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El Juzgado de lo Mercantil número tres de Valencia y la administración concursal, en manos del despacho Rousaud Costas Duran, han puesto en el mercado los activos de Acinelav Inversiones 2006. Se trata de la mercantil que poseía más del 40% del suelo del Programa de Actuación Integrada (PAI) del Grao, una enorme pastilla de más de 300.000 metros cuadrados sobre la que podrían construirse hasta 3.000 viviendas. Los urbanizadores iniciales eran un grupo de promotores locales (Salvador Vila, Gesfesa, Pavasal, Lubasa o Construcciones Valencia Constitución) asociados con Bancaja. Para hacerse con los terrenos, negociaron un préstamo sindicado de más de 200 millones de euros. El BBVA lideró un ‘pool’ bancario en el que también participan el Santander, el Sabadell, CaixaBank y, por cesión de Bankia, la Sareb.

Una fondo dubaití representado por un promotor murciano ha lanzado la oferta más alta, pero aún debe presentar garantías financieras y aval

Acinelav entró en concurso de acreedores en 2011 y ‘engachó’ a todas estas entidades financieras, con el inmovilizado como garantía. Hace algunas semanas, se puso en marcha un proceso de venta directa de activos dentro del plan de liquidación de forma muy discreta y confidencial para adjudicar las cuatro fincas de la concursada, en el que han aparecido aspirantes de renombre, según ha podido saber El Confidencial. La administración concursal maneja al menos cinco ofertas entre las que figuran una de un fondo de Dubái representado por un empresario murciano, una gestora de fondos de Barcelona asesorada por el despacho Broseta o un inversor nacional que ha confiado su representación a la consultora inmobiliaria CBRE (Richard Ellis).

También ha aparecido en escena Atitlán, la firma inversora que lideran Aritza Rodero y Roberto Centeno, yerno del presidente y dueño de Mercadona, Juan Roig. Atitlán ha aterrizado con fuerza en el mercado inmobiliario local. El pasado mes de marzo tomó el control de Nuevas Actividades Urbanas (NAU), una mercantil con participaciones en los centros comerciales valencianos Aqua, Arena o El Osito y activos de suelo sin urbanizar. Para ello, empleó la sociedad Deméter Áurea, que adquirió a Bankia el 48,6% que poseía en NAU y el 35,89% que estaba en manos de Gesfesa, la inmobiliaria de la familia Ferrando.

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Todas las ofertas rondan los 30 millones de euros, poco más del 10% del precio al que se pagó el suelo en pleno pico de la burbuja inmobiliaria. No obstante, la puja más alta la ha hecho el fondo dubaití, que aún debe depositar un aval y garantizar su solvencia.

Tener la propiedad de este suelo es importante para liderar el proceso de urbanización y la comercialización el PAI del Grao. El sector ocupa parcelas de otros pequeños propietarios, del Ayuntamiento de Valencia, de ADIF y de la Generalitat. Quien se haga con las fincas de Acinelav podrá abrir negociaciones con el resto de dueños con el objetivo de sumar el 51%, formar una agrupación de interés urbanístico y ofrecer al consistorio que dirige Joan Ribó la puesta en marcha de un proyecto de reparcelación. Ahora, la gestión del PAI está en manos de la empresa municipal Aumsa, que no tiene presupuesto para sacarlo adelante.

Las plusvalías dependen de cargas urbanísticas

Su desarrollo tiene condicionantes que complican y encarecen la generación de plusvalías. El primero de ellos es un convenio fantasma que promovieron en 2007 Rita Barberá y Francisco Camps y que obligaba a los dueños del suelo a compensar por cargas urbanísticas a la Generalitat. Aparentemente, el convenio servía para compensar obras de construcción del Valencia Street Circuit por importe de 40 millones de euros, justificándolas como la conexión de las avenidas de Francia o la Alameda con la fachada marítima y haciéndolas coincidir con carriles del trazado de Fórmula 1. Pero esa conexión no llegó a ejecutarse realmente y la Concejalía de Urbanismo, que dirige el socialista Vicent Sarriá, está negociando con el secretario autonómico de Vivienda, Josep Vicent Boira, cómo ajustar la deuda del consistorio y los propietarios del suelo con la Generalitat a lo realmente ejecutado. El promotor también deberá asumir una parte del soterramiento de vías de ADIF.

De esa negociación y del nuevo plan de reparcelación dependerá la viabilidad económica del sector urbanístico que debe completar la conexión de la ciudad con su fachada marítima, un proyecto que en pleno éxtasis inmobiliario llegó a atraer a grandes figuras de la arquitectura como Jean Nouvel, con una ambiciosa propuesta que ahora ha caído en saco roto y tendrá que ser reformulada.