Blackstone, Cerberus, Castlelake, Arcano... Los fondos inmobiliarios se van a la playa

No hace ni un mes que representantes de fondos inmobiliarios internacionales se dejaban caer por un bloque residencial propiedad del BBVA ubicado en uno de los barrios de expansión de Valencia (en la calle Maestro Rodrigo de Nou Campanar) con la intención de comprobar 'in situ' las condiciones y el estado del edificio. El inmueble, incluido en el paquete de activos en renta que el banco que preside Francisco González ha puesto en el mercado por varios puntos de España dentro del llamado Plan Rentabiliza, se ha convertido ahora en un bocado codiciado para los inversores por su precio atractivo pero también por su ubicación y características: 54 viviendas con espacios comunes, piscina, vigilancia, etc. No sería de extrañar que en unas pocas semanas el bloque entero haya cambiado de propietario.

Hace poco más de año y medio los grandes fondos de inversión inmobiliaria concentraban su actividad en las dos grandes capitales españolas (Madrid y Barcelona). Sin embargo, la saturación de operaciones y el incremento progresivo de los valores (no llega a haber burbuja pero cada vez hay menos gangas) ha llevado a los inversores a explorar nuevas localizaciones en ciudades un escalón por debajo en tamaño y población pero con una demanda latente importante y, sobre todo, con precios muy atractivos para operaciones a cinco o siete años. Valencia y la costa valenciana están en el foco, según señalan a El Confidencial fuentes de una importante consultora inmobiliaria con sede en la ciudad y que ha participado en algunas de las transacciones de mayor calado realizadas en los últimos meses.

Blackstone, Cerberus o incluso la división de Real Estate de gestoras como Arcano están explorando y cerrando operaciones en el mercado valenciano desde hace algo más de 12 meses, principalmente haciéndose con carteras de deuda que tienen como garantía inmuebles residenciales bien ubicados y dirigidos a segmentos de población de clase media-alta con cierta liquidez y capacidad de endeudamiento. Los activos no solo incluyen promociones enteras terminadas, sino también suelo urbano, como es el caso de una pastilla de terrenos ubicada también en Nou Campanar que la Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria (Sareb) acaba de traspasar al fondo americano Castlelake. Se trata de suelo que fue propiedad de Juan Armiñana, uno de los promotores locales que se hizo de oro con la burbuja inmobiliaria y que cayó en picado tras el pinchazo, dejando un pequeño imperio en concurso de acreedores y millones de euros de deuda a los bancos.

La presencia de un fondo como Castlelake en este tipo de operaciones es llamativa porque hace dos años nadie lo hubiese imaginado explorando operaciones más allá de Madrid o Barcelona. El año pasado, la Sareb también le colocó 76.000 metros de suelo residencial en la localidad madrileña de Boadilla del Monte por unos 13 millones. En el caso de Nou Campanar, la inversión ha sido menor por una pastilla de 12.000 metros cuadrados de superficie y una edificabilidad de 40.000 metros.

Los fondos están explorando zonas 'prime' de la ciudad de Valencia tanto en el centro como en la fachada marítima, así como en la zona de la playa de la Patacona, donde quedan algunas pastillas de suelo sin desarrollar y promociones en venta en manos de entidades financieras. Del mismo modo, inversores locales como el Grupo Zriser (Pablo Serratosa) se están lanzando a poner en marcha alguna promoción residencial en las inmediaciones de la Ciudad de las Artes y las Ciencias.

La ciudad también tiene desarrollos inmobiliarios pendientes de ejecutar como el Plan de Actuación Integrada (PAI) del Grao o el Parque Central. Se trata de operaciones que implican a varias administraciones porque conllevan actuaciones como el enterramiento de vías ferroviarias que, de momento, Adif mantiene en suspenso. Los fondos inmobiliarios se han interesado por ellas pero la complejidad burocrática de las mismas los mantiene vigilantes y a cierta distancia.

Operaciones a cinco años y 20% de rentabilidad

La lógica de estas inversiones suele tener un elemento común: períodos de amortización de poco más de cinco años con rentabilidades medias del 20%. Las operaciones se conciben desde un perspectiva puramente financiera pero conllevan acuerdos con constructoras cuando se trata de desarrollar suelos y planes de comercialización. Es decir, asesorados por consultoras o 'partners' con conocimiento del mercado local. Hay fondos que están sustituyendo el papel clásico de los promotores, que en el caso concreto de la Comunidad Valenciana están casi desaparecidos del mapa tras el pinchazo de la burbuja. Ahora son nuevos empresarios más pequeños, apenas conocidos y mucho más profesionalizados los que tratan de sacar adelante promociones.