"La próxima revolución del sector inmobiliario será la 'uberización' del espacio"

Que el mundo está cambiando es una obviedad, pero cómo va a cambiar el mundo es un interrogante todavía por resolver. La tecnología, los retos demográficos, el cambio climático o los nuevos valores sociales, más inclinados hacia la colaboración, están redefiniéndolo todo, desde las ciudades que habitamos hasta el concepto de empresa donde trabajamos. Y todo ello tiene un impacto directo en el sector inmobiliario, que está resurgiendo de sus cenizas con el reto añadido de tener que adaptarse a toda esta revolución sin volver a caer en los excesos del pasado.

Un primer ejemplo de cómo impactan en este mercado las nuevas tendencias globales es el giro que ha sufrido la pirámide demográfica, por la caída de la natalidad y el incremento de la esperanza de vida, que ha multiplicado los flujos de dinero hacia el inmobiliario vía grandes fondos de pensiones y soberanos. Una inyección de dinero que Adolfo Ramírez-Escudero, presidente de CBRE España, ve como una oportunidad única.

"Somos un sector cíclico y, si sabemos hacer las cosas bien como sector, será un sector estructuralmente en crecimiento, porque cada vez habrá más fondos que, para sostener el Estado de bienestar, deberán invertir dinero y ser rentables. Cada vez se está yendo más dinero al 'real estate', sobre todo a inversiones alternativas, eso es una marea a favor y está para quedarse", afirma.

Cada vez hay más fondos que, para sostener el Estado de bienestar, necesitan invertir más dinero y se está yendo mucho flujo hacia el 'real estate'

Convencido de que la recuperación que estamos viendo ha venido para quedarse —"aunque seguro que habrá correcciones", dice—, también advierte sobre el error que supone ver este mercado como un todo. "El sector inmobiliario es como un zoológico donde tienes diferentes animales", afirma de manera muy gráfica para poner el acento en las diferencias que existen entre el negocio patrimonial y el de promoción, o entre el comercial, la logística y las oficinas.

En la primera mitad de este año, el 'retail' (comercial) ha sido la estrella, con 1.900 millones de inversión, dinero que llega atraído por la recuperación del consumo, pero que todavía está pendiente de recoger este esfuerzo en forma de subidas de alquileres. "Nosotros monitorizamos al día las venta de nuestros 30 centros comerciales y todavía no hemos visto fuerte crecimiento de rentas, pero ya hemos retirado todos los incentivos, con lo que el 'cash flow' neto ha aumentado".

TE PUEDE INTERESAR

'The sky is the limit': España marca récord histórico de inversión inmobiliaria

R. Ugalde

En oficinas, el presidente de CBRE reconoce que no se está produciendo la subida de rentas prevista, pero se muestra optimista porque sí hay signos positivos, como la bajada de la desocupación y la mayor celeridad en el cierre de contratos. "Creo que es evidente que estamos más cerca de una subida de precios. Es cierto que esto también lo dijimos hace un año y aún no se ha cumplido, pero las rentas van a subir. La disponibilidad está bajando y eso siempre es la antesala de la recuperación".

Pero el verdadero reto al que se enfrenta el mercado de oficinas es el 'co-working', la apuesta por nuevas formas de trabajo cada vez más colaborativas. "Hemos vivido la revolución de los espacio flexibles y colaborativos, pero la tendencia es más amplia, hay que dar espacio a ecosistemas que permitan la diversidad y que se mezclen empresas". Esta próxima revolución es lo que Ramírez-Escudero denomina "la 'uberización' del espacio".

"El sector inmobiliario es como un zoológico donde tienes diferentes animales", no se puede analizar igual la promoción que el alquiler de oficinas

Mención aparte merece la logística, un mercado en clara transformación por el impacto social desatado por las nuevas tecnologías, con la venta 'online' a la cabeza, y la aparición de gigantes como Amazon, cuya sola presencia es toda una garantía para los grandes fondos de pensiones o soberanos.

"Lo que está ocurriendo en la logística es una historia de muchas cosas a la vez", explica el presidente de CBRE, quien por una parte destaca el atractivo que ha adquirido este mercado para el mundo de la inversión, por la confianza que despiertan entre los grandes inversores internacionales los gigantes de este mercado; y por otra, el reto que se avecina con la creciente necesidad de contar con puntos de almacenaje, recogida y reparto cada vez más dentro de las ciudades.

La hora de la promoción residencial

"La segunda fase de la recuperación del sector son los promotores y constructores", continúa Ramírez-Escudero, cuyas previsiones para este mercado son positivas, pero cautas, también en lo que se refiere el número de compañías que saltarán al parqué. "Que las empresas estén cotizadas es bueno porque da transparencia, acceso a la deuda y mejores actores para la asignatura de reconstruir el sector", señala. Pero puntualiza: "No todas las promotoras deben estar en bolsa".

Donde también se muestra cauto el presidente de CBRE es a la hora de pronosticar la evolución de la venta de viviendas, y sus pronósticos se mueven en torno a una media de 180.000 unidades al año hasta 2025.

La confianza que tiene Ramírez-Escudero en el sector inmobiliario le ha llevado a plantear un crecimiento del 20% para el nuevo plan estratégico 2017-20, reto que se marca tras haber más que duplicado su tamaño entre 2013 y 2016, periodo que ha cerrado con unos ingresos anuales de 202 millones, una plantilla de 1.100 empleados (frente a los 360 que había hace cuatro años) y una cuota del 60% en operaciones transaccionadas, reforzando su liderazgo con operaciones como la venta de Testa a Merlin, Diagonal Mar o Xanadú.

Lejos de conformarse, el presidente de CBRE no descarta poder escribir una nueva hoja de ruta basada en seguir creciendo cuando se complete el actual plan estratégico. "Si lo hacemos bien y no caemos en el exceso, podemos pensar en ello. Hemos sabido aguantar la crisis en beneficio y el fortalecimiento, tras la salida de ella, ha sido mejor".