Santander Promociones SA: así es el gigante inmobiliario creado por Ana Botín

La compra del Popular por parte del Santander va mucho más allá del negocio bancario. El nuevo gigante tiene en su mano la consolidación del mercado inmobiliario, un sector que empieza a ver los brotes verdes, pero cuyo destino vendrá marcado, en gran parte, por las decisiones que tome la entidad de Ana Botín.

De hecho, una de las primeras decisiones que ha tomado la presidenta del banco cántabro ha sido nombrar a Javier García-Carranza —máximo responsable de toda el área de reestructuración y exposición inmobiliaria de Santander— consejero del Popular, junto al nuevo presidente, José García Cantera.

La segunda, destinar la ampliación de capital de 7.000 millones que llevará a cabo en verano a elevar las coberturas de los activos tóxicos de las dos entidades.

En concreto, 4.700 millones irán dirigidos a elevar hasta el 60% el nivel de provisiones de los adjudicados que sumarán los dos bancos y que, en términos brutos, alcanzarán los 27.400 millones, pero que tras este saneamiento se situarán en 10.900 millones. Otros 2.500 millones se destinarán a elevar hasta el 75% la cobertura de los créditos inmobiliarios en mora, hasta situarlos en 12.100 millones en términos netos.

Con estas cartas sobre la mesa, Santander se ha dado un plazo de tres años para sacar prácticamente por completo de su balance todos los activos tóxicos procedentes del Popular, con los próximos 18 meses como plazo clave para dar salida, al menos, a la mitad. Para conseguirlo, la entidad ha elevado hasta el 65% las provisiones de los adjudicados procedentes de su recién comprada filial, con los suelos como activo más saneado, al llegar hasta el 85%.

Santander destinará su ampliación de capital a elevar la cobertura de los activos tóxicos de Popular (adjudicados y créditos inmobiliarios) hasta el 65%

En función de cómo vaya realizando el desagüe, puede llegar a condicionar, y mucho, la evolución del precio de la vivienda, ya que el grueso de estos activos son terrenos, hogares y promociones a medio terminar. Pero las herramientas con las que cuenta Santander para ejecutar esta consolidación son muchas, y su filosofía, como ya se ha visto en los dos últimos años con operaciones como Merlin y Metrovacesa, nunca contempla tirar precios.

Precisamente, la fusión de la socimi liderada por Ismael Clemente con Metrovacesa, promotora donde Santander fue adquiriendo participaciones al resto de bancos que quiso vender, es uno de los espejos donde pueden verse reflejados los futuros pasos del banco cántabro para ir deshaciendo posiciones sin malvender activos. Entre otros motivos, porque, al haber elevado las provisiones hasta niveles que solo alcanza BBVA, tiene gran parte del terreno abonado para repetir operaciones similares.

Esto abre la puerta a crear su propio Sunrise, o un proyecto en esa línea, ya que a diferencia de lo que le ocurría a Popular cuando todavía estaba al frente Ángel Ron, contará con un nivel de coberturas suficiente como para poder vender, y convertir así activos tóxicos en balance en acciones de una sociedad donde, además, puede desconsolidar dando entrada a uno de los muchos fondos que están deseando hacerse un hueco en la consolidación del sector.

Aquí también cabe la opción de que se retomen las conversaciones que mantuvo Ron con Värde para recomprarle el 51% de Aliseda por 1.000 millones de euros, propuesta que el fondo aceptó, pero que terminó quedando en papel mojado al rechazar Emilio Saracho seguir adelante con el proyecto de Sunrise.

Santander controla ahora el 80% de Metrovacesa, el 48% de Testa, el 22% de Merlin, Aliseda, Altamira, e icónicos edificios como la nueva sede del Popular

En la misma línea, Santander negoció en el pasado con Apollo recomprarle el 85% de Altamira, conversaciones que se rompieron porque la entidad ofrecía 800 millones, y el fondo quería 1.000, pero que tras la integración del Popular pueden volver a abrirse con un amplio abanico de opciones, ya que todavía está pendiente de activarse la concentración de los 'servicers'.

También la elevada cobertura de los créditos morosos promete convertir al Santander en el gran colocador de carteras de deuda en los próximos meses, junto a las que también puede llevar a cabo con adjudicados, con un nutrido abanico de fondos dispuestos a analizar sus portfolios para hacerse un hueco en el pujante mercado promotor nacional.

Y, precisamente, Santander tiene los mandos de la mayor promotora de España, Metrovacesa Suelo, donde a su 70% sumará ahora el 10% del Popular. La entidad ya estaba analizando distintos escenarios para traspasar parte de sus activos en balance a esta filial y, posteriormente, dar entrada a un socio (ha hablado tanto con bancos como con fondos, sin perder nunca de vista el horizonte de la bolsa) para llevar su posición por debajo del 50% y poder así desconsolidar.

De hecho, todo el plan que ultimaba Metrovacesa Suelo se verá ahora previsiblemente condicionado por la digestión del Popular, que al haber elevado las coberturas podría llegar a traspasar más suelos a Metrovacesa, y seguir avanzando en su objetivo de ser la mayor promotora del país.

En el negocio patrimonial, la entidad también ha reforzado su posición en Testa, donde al 44,5% que ya controlaba sumará el 3,9% de Popular, participaciones que podrían quedar reducidas a algo menos del 40% a partir del verano, cuando Acciona inyecte sus viviendas y se haga con una quinta parte del capital. A partir de ese momento, se activará la salida a bolsa de la empresa de alquiler de vivienda, prevista para 2018, y donde el banco podría hacer jugosas plusvalías.

Todo ello, sin olvidar activos emblemáticos como la nueva sede que está construyendo Popular en avenida de América, el Edificio Beatriz, que al haber sido utilizado por la sindicatura de accionistas del quebrado banco como garantía de sus títulos, la entidad cántabra, junto a Bankia y Sabadell, podría terminar ejecutando.

Suma y sigue, porque a estos dos centros financieros se añade el de Boadilla, donde Santander todavía no ha dicho la última palabra tras la quiebra de su casero; la antigua Ciudad Banesto, que también posee en la capital, e iconos como el Palacete de Ortega y Gasset, donde la presidenta acaba de rehabilitar su despacho. Un emporio de oficinas que se añade a su participación en Merlin, donde es el primer accionista con el 22,7% y donde, a corto plazo, no prevé realizar plusvalías..., pero a medio y largo son un activo no estratégico.