BBVA y Adif negocian 'in extremis' salvar el cheque de Fomento en Operación Chamartín

Es el último gran escollo que falta por salvar para que haya un principio de acuerdo en Operación Chamartín y está en el tejado de BBVA y Adif solucionarlo: cómo hacer cuadrar la inversión del banco con el número de metros cuadrados realmente útiles que va a venderle el gestor de las infraestructuras ferroviarias.

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El epicentro del problema está en que, cuando se habla de que Operación Chamartín es el mayor desarrollo urbanístico de Europa, es porque se toman como referencia los 3,1 millones de metros cuadrados de todo el ámbito. De esta cifra, algo más del 60%, casi dos millones de metros cuadrados, corresponde a la filial del Ministerio de Fomento.

El problema es que una parte de esa bolsa de terrenos son las vías del tren, infraestructuras que van a seguir usándose para los ferrocarriles y sobre las que 'a priori', en el punto en el que se encuentran actualmente las negociaciones, no se va a poder edificar. Todo un cambio respecto al proyecto de Distrito Castellana Norte, que contemplaba cubrirlas y construir encima, opción a la que el Ayuntamiento de Madrid se ha cerrado en banda, obligando así a las otras dos partes a que se pongan de acuerdo entre ellas.

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En el ambiente, siempre ha sobrevolado la opción de que Adif tenga que terminar rebajando el cheque pactado con BBVA y San José, entidades que en 1993 ganaron un concurso público para hacerse con los derechos de explotación de los terrenos del operador ferroviario. Este asciende a 984 millones más los intereses, lo que eleva la cifra final hasta 1.250 millones de euros.

Sin embargo, la endémica situación de las cuentas públicas, unida al hecho de que Fomento ya ha ejecutado proyectos con vistas a este suculento cheque, ha llevado al actual presidente de Adif, Juan Bravo, a cerrar siempre esa puerta. Al menos, hasta ahora.

Otra opción sería que BBVA y San José rebajaran sus expectativas de beneficio, números que ya se están intentando cuadrar con el nuevo diseño, que concentra la edificabilidad en el interior de la M-30, en el entorno de la Estación de Chamartín, y multiplica los edificios en altura.

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De hecho, es en este ajuste fino en el que se encuentran actualmente las dos partes, tratando de ver cómo pueden salvarse el cheque de Fomento y la rentabilidad del banco cuando todo el proyecto se está diseñando sobre una bolsa menor de suelos útiles. Una solución que se plantea difícil, y que podría terminar derivando en algún tipo de modificación de las prestaciones previstas, si ninguna de las dos partes accede a sacrificar una parte de sus prebendas.

“DCN confirma que las negociaciones siguen adelante pero asegura que en ningún momento ha pedido una rebaja de precio a Adif”, señalan desde la compañía conjunta de BBVA y San José. "Seguimos negociando para intentar llegar a un acuerdo entre mayo y junio, pero todavía quedan muchos flecos por resolver", apuntan desde Adif.

El ayuntamiento veta que pueda edificarse sobre las vías, lo que conlleva que BBVA tenga menos suelos útiles de los que realmente están comprando

Para el consistorio, los dos principales problemas que falta por resolver son "la edificabilidad total que admite ese ámbito, no la que está prevista, o la edificabilidad con la que salgan los números; y el sistema de gestión, cómo se va a gestionar este ámbito tan enorme a lo largo del tiempo y qué cargas deben asumir el ayuntamiento, el ministerio, los propietarios privados y el inversor privado".

En este encaje de bolillos, se está trabajando sobre la base de aumentar la edificabilidad en torno a la Estación de Chamartín, donde prevé levantarse un gran centro de negocios, y rebajarlo en las zonas al norte de la M-30, lo que permitiría mantener el coeficiente de edificabilidad medio en el previsto 1,05.

Pero esta solución, por el momento, se está mostrando insuficiente, ya que el multiplicador de metros cuadrados que se utiliza para realizar el cálculo merma en la parte proporcional de metros cuadrados de vías férreas que se sacan del cálculo.

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Para intentar acercar posturas, y convencer al banco de que tiene margen para rehacer números, durante las negociaciones se ha intentado poner en valor la carta de que donde mayor será la edificabilidad es en los terrenos dentro de la M-30, cuyo valor es superior al de los solares situados al norte, cálculos que, sin embargo, siguen sin convencer a los promotores.

El consistorio, por su parte, está dispuesto a permitir alguna dotación o elemento singular sobre la cubierta que se construya, pero no la explotación inmobiliaria. Y tras haber marcado esta línea roja, está a la expectativa de que las otras dos partes, dentro de las negociaciones que siguen manteniendo, terminen de pactar una solución que consiga salvar, 'in extremis', el cheque de 1.200 millones que aspira a recibir Fomento. El tiempo empieza a apretar: mayo y junio están a la vuelta de las esquina.