Aedas, heredera de Vallehermoso, promoverá 12.000 viviendas libres de burbuja

Promoción, promoción y promoción. Es la filosofía de Aedas Homes, la inmobiliaria residencial creada por Castlelake, con el asesoramiento de Merlin, y en cuyas entrañas descansa un histórico del sector en España: Vallehermoso. Como adelantó El Confidencial, el fondo estadounidense contactó a la socimi para dar forma a una nueva promotora sobre los 1,35 millones de metros cuadrados de suelo que ha ido adquiriendo desde 2013, y sobre los cuales prevé construir 12.000 viviendas.

Merlin asesoró a Castlelake en todo el plan de negocio y le traspasó uno de los principales activos que tiene ahora Aedas, la experiencia de siete altos directivos de la antigua Vallehermoso. Al frente de todo ellos está David Martínez, ex director gerente de Valdebebas y director general de Distrito Castellana Norte (operación Chamartín) hasta el pasado verano, cuando aceptó llevar las riendas de Aedas. La compañía ha dedicado los últimos seis meses a cerrar, uno a uno, cada fichaje de los 45 profesionales que conforman el actual equipo, todos ellos procedentes de otras compañías del sector, como Reyal-Urbis, Aelca o Ansa Urbana.

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Con estos cimientos ya asentados, la promotora cree que ha llegado el momento de empezar a construir y, de hecho, este mismo año confía en arrancar 14 promociones repartidas, de manera proporcional, por las provincias de Madrid, Barcelona, Valencia, Alicante, Málaga, Sevilla y Palma de Mallorca, los siete mercados donde Aedas va a concentrar sus esfuerzos tanto en el corto como en el medio plazo, ya que es ahí donde tiene toda su bolsa de suelo, la cual ha ido adquiriendo de manera selecta en las regiones donde cree que sí va a producirse una alta recuperación de la demanda.

De manera inmediata, sacará al mercado sus 1.000 primeras viviendas, que suman 110.000 metros cuadrados, y que empezarán a entregarse entre finales de 2018 y principios de 2019. Dirigidas a clase media y media-alta, sus precios oscilarán entre los 130.000 euros de unos pisos en Sevilla hasta los 650.000 euros de una promoción de unifamiliares con zonas comunes en Boadilla (Madrid).

Aedas Homes empezará a promover este mismo año sus primeras 1.000 viviendas, que prevé entregar entre finales de 2018 y principios de 2019

Lo que tienen en común el 97% de las viviendas de Aedas es que serán hogares de tres y cuatro habitaciones, con zonas comunes, cuyos importes medios por metro cuadrado se moverán entre 1.350 y 2.300 euros, y que serán de promoción libre, ya que la compañía no prevé operar ni en el segmento protegido ni en el de alto 'standing', salvo un proyecto concreto que tiene en la exclusiva urbanización de La Zagaleta (Málaga).

“Queremos que la tasa de esfuerzo de las familias para adquirir sus viviendas sea sana y sostenible, porque, si no, no podemos plantearnos construir una compañía a largo plazo. Queremos hacer las cosas despacio y sin buscar ganancias rápidas”, señala David Martínez, director general de Aedas, quien defiende que “el precio de la vivienda deberá evolucionar de manera ordenada, no creemos que vayan a verse crecimientos superiores al 5% anual”.

Suelos finalistas y sin deuda

Gracias a la estabilidad que confiere tener detrás a un accionista como Castlelake, la nueva inmobiliaria ha adquirido todos sus suelos sin deuda y prevé financiar con crédito bancario la construcción de viviendas (lo que en la jerga del sector se conoce como 'vuelo') una vez tenga cerrado un 30% de preventas, lo que permitirá que ninguna obra se lleve a cabo con un 100% de financiación bancaria.

Además, Aedas pedirá un préstamo promotor específico para cada proyecto, al que podrán subrogarse posteriormente los compradores, y huirá de las complejas estructuras financieras que se vieron en los años previos a la burbuja.

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“Se trata de volver a la racionalidad, sin sofisticaciones ni soluciones híbridas”, subraya Miguel Oñate, presidente del consejo asesor de Aedas y máximo responsable de toda el área residencial de Merlin, quien destaca que quieren "ser una compañía promotora más predecible que oportunista”, cuyas líneas rojas son “comprar solo el suelo que hemos querido, fichar únicamente a las personas que hemos elegido y limitarnos a las siete zonas geográficas que hemos seleccionado, porque nuestros estudios de mercado así lo recomiendan”.

A partir del próximo 15 de marzo, Aedas iniciará la comercialización de sus primeras promociones, que se situarán en Madrid capital, Las Rozas, Boadilla del Monte (3), L’Hospitalet, Vilanoa i la Geltrú, Sabadell, Valencia capital, Dènia, Sevilla, Dos Hermanas y Estepona (3). Todos estos suelos, como más del 90% de los terrenos que posee la compañía, son finalistas, mientras que el pequeño porcentaje que todavía no lo es se encuentra en la última fase de gestión.

Salida a bolsa

Tras el lanzamiento de Aedas, la compañía opera de manera completamente independiente de Merlin, aunque la socimi continúa ayudándola desde un papel asesor. Este volverá a ser crucial a la hora de elegir el momento de salida, ya que Castlelake, como todos los fondos de su naturaleza, opera con la vista puesta en una futura desinversión que le permita hacer plusvalías, como ya está haciendo su competidor Lone Star, con los planes de sacar a bolsa Neinor.

“No tenemos definido un momento concreto. El accionista ahora solo quiere poner la compañía a funcionar, y en el medio plazo, entendido este por años, no está marcada la salida”, asegura David Martínez. “Lo que tenemos que hacer ahora es demostrar que sabemos hacer las cosas bien. No van a acabarse las ventanas de oportunidad para salir a bolsa este año”, insiste.