Viñolas: "Axiare es una inversión pasiva, financiera y adicional al resto de compras"

Fue el pasado 17 de octubre cuando Colonial anunció la adquisición del 15% de Axiare, y, desde entonces, mucho se ha especulado sobre los planes de la compañía. Unos rumores alimentados por los mensajes defensivos lanzados por la propia comprada, y por el aluvión de bancos de inversión y asesores que han llamado a la puerta de sendas compañías, presentándoles todo tipo de posibles operaciones.

A pesar de todo el ruido generado, el consejero delegado de la compañía, Pere Viñolas, ha optado por dejar que las aguas se calmen solas y limitar los mensajes de su compañía a presentaciones de analistas y resultados, donde siempre ha defendido que se trata de una operación financiera. Hasta ahora, en que por primera vez concede una entrevista para explicar tanto la posición de su empresa en esta compra como toda la hoja de ruta del grupo.

PREGUNTA. Su compra del 15% de Axiare ha causado mucho revuelo, ¿cómo se gestó esta operación?

RESPUESTA. La operación se origina, inicialmente, porque un accionista significativo de la compañía —Perry Partners— manifiesta su voluntad de venta de su participación. Esto supone una oportunidad para Colonial, debido al claro interés mostrado por el accionista en la venta.

P. ¿Por qué ha hecho esta compra?

R. La operación se lleva a cabo debido a varios motivos: primero, supone una inversión pasiva que respalda la estrategia y gestión que ha llevado a cabo Axiare; segundo, dicha estrategia encaja con el plan estratégico de Colonial y es complementaria con nuestra actividad básica; tercero, es una inversión financiera que se hace bajo criterios de rentabilidad, en línea con los requisitos que nos planteamos en todas las inversiones del grupo. Colonial ha invertido casi 1.000 millones de euros en los dos últimos años, y la inversión en Axiare supone una inversión adicional a las acometidas hasta la fecha.

P. ¿Piensa ir mas allá?, ¿está trabajando en alguna oferta?

R. Como hemos señalado varias veces, Colonial no está preparando ninguna oferta pública de adquisición sobre Axiare. No nos planteamos ninguna acción a corto plazo. Actualmente, seguimos enfocados en continuar creciendo orgánicamente, proceso que está resultando muy exitoso, como muestran los últimos datos disponibles: Colonial es la sociedad cuyo valor neto de activos ha crecido más en el último año, tanto en Francia como en España.

P. En el futuro, ¿cierran las puertas a otros planteamientos?

R. Como he indicado en la respuesta anterior, no nos planteamos ninguna acción a corto plazo. Existen casos precedentes, como en Siic de Paris, donde tuvimos una participación financiera que mantuvimos durante unos años y hemos vendido en 2014 con importantes plusvalías.

"Existen precedentes, como SIIC de Paris, donde mantuvimos una participación financiera durante años y vendimos con importantes plusvalías en 2014"

P. ¿Qué significa 'corto plazo' para Colonial?

R. Yo respondo de lo que hago hoy, pero no significa que en el futuro... Por ejemplo, si dices, ¿Colonial se dedicará a las oficinas? Sí. ¿Puede cambiar el objeto social en el futuro? No lo sé. Hoy me dedico a esto, hoy tengo este planteamiento.

P. En el nuevo plan estratégico, ¿cabría la opción de cambiar el objeto social?

R. Hoy por hoy, no. Nosotros pensamos que la especialización tiene un valor. No tiene nada que ver el 'know how', el conocimiento necesario, para la gestión de un centro comercial o de una oficina [fue director general de una compañía dedicada a centros comerciales]. Un gestor de centros comerciales es una persona superespecialista en comercio; de la misma manera, las oficinas tienen un 'know how' más inmobiliario y menos de comercio. Por eso, yo que lo he vivido, sé que la especialización tiene un valor. Nosotros apostamos por el valor de la especialización, y seguimos en oficinas.

P. Pero Axiare no tiene solo oficinas

R. Lo está muy mayoritariamente. Si quieres, dicho al revés, el que nosotros minoritariamente tengamos alguna exposición a algún otro sector no nos pesa, hemos tenido hoteles, todavía tenemos dos hoteles en nuestro portafolio, tenemos una galería comercial..., tampoco lo debemos entender de una manera cien por cien purista. No pasa nada si tenemos presencia minoritaria en otros activos. Pero, si preguntas, ¿cuál es la estrategia? Es una estrategia focalizada, sobre todo, en oficinas, si bien, minoritariamente, no nos pesa estar en otras posibilidades.

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P. ¿Cómo está la posible integración de SFL?

R. La situación de Francia es estable. En una época hubo algunas informaciones relativas a que analizábamos algún tipo de estructuración distinta, y nosotros puntualizamos que estaba en una fase de estudio. Respecto a lo que dijimos entonces, a principios de año, no hay ninguna novedad. La situación es estable y estamos encantados con la marcha de la compañía, porque es muy buena.

P. Pero no se descarta retomarla en un futuro

R. No se está planteando hoy.

P. Y entrada en nuevos mercados. Se habla mucho de que están mirando activamente Alemania.

R. No lo estamos mirando.

P. ¿No están mirando Alemania?

R. No lo estamos mirando activamente. Nuestro foco está en nuestros mercados domésticos, en España y en Francia, más mayoritariamente España que Francia.

P. Entonces, ¿hoy por hoy renuncian a abrir nuevos mercados internacionales?

R. Hoy por hoy, no estamos mirando activamente nada.

P. ¿Sería posible ver entrar a Colonial en un nuevo mercado en 2017?

R. No estamos planteando entrar en un nuevo mercado en 2017. Nosotros estamos trabajando en lo que estamos trabajando, en nuestros mercados locales en España y Francia, y no estamos dedicando esfuerzos, en estos momentos, a otras cosas.

P. Y dentro de España, ¿más Madrid que Barcelona?

R. Eso ya depende. Los mercados no son tan grandes, depende de dónde salga la operación concreta de adquisición orgánica. Y, hoy por hoy, nos están saliendo en los dos sitios.

P. ¿Fuera de esas dos capitales?

R. No. Pensamos que fuera de Madrid y Barcelona los mercados son demasiado ilíquidos como para tener una operativa razonable.

P. ¿A quién va a beneficiar más el Brexit, a España o a Francia?

R. Al estar en los dos lados, constatamos que, en ambos, hay gente que dice que va a ser la beneficiada. También constatamos que en ninguna parte hay fundamentos para defender que una ciudad u otra vaya a ser la ganadora, estamos en una fase demasiado preliminar en la que no hay indicios, sinceramente, de qué puede pasar y a quién puede beneficiar. Se dan elementos para pensar que todo es posible: que España saldrá beneficiada, que Francia saldrá beneficiada, mucho, poco, nada... Pero estamos en una fase demasiado prematura, donde todas las candidaturas son posibles, esa es la realidad.

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P. El Brexit, ¿podría llegar a ser determinante en la estrategia de expansión internacional?

R. No. El Brexit, de momento, ha generado una dinámica totalmente distinta, y es la caída de los tipos de interés en toda Europa del orden de unos 100 puntos básicos. Eso ha llevado a una ola de refinanciaciones: nosotros lo hicimos hace un mes, otras empresas españolas y europeas lo han hecho... De momento, el impacto evidente del Brexit ha sido en las estrategias financieras, y de manera bastante notable. Además, es curioso que las empresas estén aprovechando para reducir su coste financiero, pero también para alargar el coste de la deuda, para robustecerse. Eso es lo que ha hecho Colonial.

P. ¿Están cómodos con su posición financiera?

R. Para el entorno actual, sí. Estamos perfectamente, hicimos lo que debíamos hacer, emitimos 600 millones, a ocho años, a un tipo inferior al 1,5%. Nuestro tipo medio de financiación actual está alrededor del 2%, con un vencimiento medio que se acerca mucho a ocho años. En los últimos años, no hemos parado de bajar nuestro coste financiero y, además, no tenemos ninguna garantía, ninguna hipoteca. Esto es un salto cualitativo muy importante. Tenemos ocho años, sabemos lo que vamos a pagar y, por tanto, estamos blindados para una subida de tipos de interés. Y la estrategia correcta para una compañía, hoy en día, es blindarse.

P. ¿Confían en una mejora del 'rating'?

R. No lo descarto, no te sé decir, porque esto tiene muchas veces una derivada macroeconómica que no controlas, pero lo único que te puedo decir es que la evolución de los fundamentales de la economía son buenos.

"Tras la reciente emisión de 600 millones, tenemos un tipo medio del 2%, con un vencimiento cercano a ocho años. Estamos blindados ante una subida de tipos"

P. ¿Prevén próximas emisiones o ya están cómodos?

R. Creo que todos los años deberíamos estar haciendo una emisión. Una compañía sana tiene una política de emisiones más o menos recurrente. Lo que no tiene sentido es volver al mercado tres meses después de hacer una emisión, los inversores esto no lo entenderían, pero hacerlo más o menos recurrente, está bien. La lógica es: si tú emites todos los años, tienes todos los años pequeños vencimientos, en lugar de un año mucho. Entonces, si quieres ser diligente, prudente, riguroso, cuanto más diversifiques los vencimientos, mejor, lo cual te obliga a hacer más emisiones pequeñas en lugar de una grande.

P. ¿Qué opina de la consolidación del sector y qué papel quiere jugar Colonial?

R. Aquí hay varios debates subyacentes que se solapan. Hay uno que es que la comunidad inversora parece inclinarse por compañías especializadas, sobre todo si el tamaño de una compañía no es muy grande, y esto puede generar oportunidades en toda Europa. El segundo es el debate del tamaño: cuál es el tamaño mínimo para ser líquido y percibido como un grupo interesante. Estas dos tendencias de fondo hacen que en España, y en Europa, haya un debate sobre si el sector se debe consolidar. Yo creo que sí, que debería haber una mayor consolidación, pero sin entrar mucho ni en España, ni en lo concreto, más como una reflexión teórica.

P. Cree que debería haberla, pero ¿cree que va a haberla en España?

R. Entendiendo por consolidación un proceso de fusiones, de integraciones entre empresas que se llevan a cabo porque hay una lógica de cara al inversor, la verdad es que en España hablamos de muy pocos nombres, porque compañías cotizadas de verdad solo son tres o cuatro, y, al hablar de tan pocos nombres, creo que prima la estrategia concreta de los señores que están en el accionariado de estas compañías. A partir de ahí, no tengo ni idea de si los accionistas de estas sociedades piensan que es bueno para ellos cambiar su estatus, o no. Si hubiera 30 o 40, elaboraría una tesis de que debería haber una consolidación en España. Cuando hablamos de tan pocas, yo creo que es un tema de la estrategia particular que tengan los accionistas en cada uno de los casos.

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P. ¿Están abiertos a fusiones?

R. Ni sí, ni no. No tenemos ningún planteamiento sobre este particular. En las operaciones corporativas, no tenemos ningún planteamiento establecido. Vinculado a Axiare, vuelvo a referirme a lo dicho al principio de la entrevista.

P. ¿Quiere avanzar en el movimiento de dar entrada a nuevos accionistas, como se ha visto con Finaccess y Reig?

R. Nosotros en este tema somos sujeto pasivo, no activo. Nunca predeterminamos quiénes son los accionistas, no trabajamos activamente en buscar un accionariado determinado para Colonial, no lo hacemos, y añadiría que la situación accionarial de Colonial es bastante óptima, casi te podría decir que envidiable. Tenemos accionistas sentados en el consejo que representan el 35% del capital, y el otro 65% son institucionales de elevadísima calidad. Y me gustaría subrayar esto, porque los accionistas que no están representados en el consejo son el mundo invisible, pero este mundo invisible es muy variado y, en nuestro caso, está muy enfocado a crear valor a largo plazo, a apoyar la estrategia de Colonial.

P. Pero no me ha respondido si estaría cómodo dando entrada a nuevos accionistas.

R. Si hay oportunidades de inversión que llevan aparejadas oportunidades accionariales, claro que se puede analizar. Pero, en nuestro caso, lo que manda es la política de inversiones, no el accionariado de la compañía. Manda la inversión, y sobre la estrategia accionarial no tenemos una estrategia proactiva de ir a buscar tal o cual accionista. Somos muy respetuosos con la dinámica que los accionistas puedan tener.

"No estamos ni cerrados ni abiertos a una fusión. En el terreno de las operaciones corporativas, no tenemos ningún planteamiento particular a este respecto"

P. ¿Cuáles son sus previsiones de inversión a corto plazo?

R. Estamos centrados en crecimiento orgánico, con un objetivo conocido de invertir entre 300 y 400 millones al año. Estamos mirando cosas que, sumadas, serían mucho dinero, pero estamos concentrados en dos o tres cosas en el corto plazo, de las que, obviamente, no se pueden dar muchos detalles. Seguimos enfocados en la creación de valor a través de operaciones únicas, de carácter 'off market' [fuera de un proceso concurrido], donde la creación de valor no viene de estar estrictamente en renta, porque están sometidas a mucha presión, y muchas veces no nos parecen atractivos los precios que hay en el mercado.

P. ¿La compra de Axiare se incluye dentro de ese objetivo de inversión de entre 300-400 millones?

R. Nosotros lo consideramos dentro, pero no se trata de un objetivo estricto. Ya en 2014 y 2015, hemos invertido más de 1.000 millones, con lo cual hemos superado ese objetivo. Nosotros tenemos unas guías que te dan un referente, y luego las oportunidades de inversión y la situación de mercado mandan, entonces es posible que un año invirtamos algo más de lo previsto y otro nos quedemos más parados porque no lo vemos claro. Axiare lo metemos dentro de estos objetivos anuales.

P. ¿Cómo ve la evolución de las rentas?

R. Nosotros estamos en el moderado optimismo, o en el optimismo prudente, en el sentido de que nunca hemos sido partidarios de grandes expectativas de revaloración de renta. Dicho esto, quizá somos la típica compañía que puede servir como referente de si la famosa recuperación de rentas se está produciendo o no, porque tenemos los activos de mayor calidad y, por tanto, deberíamos ser la primera en experimentar este crecimiento. Y la realidad es que sí lo estamos notando en 2016. Nuestro negocio tiene mucha inercia y, por tanto, todo se ve de una manera muy paulatina. Pero, en el año 2016, finalizamos nuestra fase de incrementar la ocupación de los edificios, estamos en el 97%, y todo nuestro esfuerzo está enfocado ahora a la mejora de las rentas, y se está produciendo. Todo lo que vamos firmando va en la línea de crecimiento de rentas. Nosotros pensamos que se puede llegar a crecer a un ritmo del 7% durante cuatro años, lo que no vemos razonable es que vayan a crecer un 25% las rentas en un ejercicio concreto, esto no es razonable, ni se está produciendo.

P. ¿Qué valoración hace de la marcha de Colonial tras su saneamiento?

R. Llevamos tres años espectaculares. Hemos pasado de una ocupación del 80% al 97%; el valor de nuestros activos se ha incrementado un 25% en el último año, con un 'like for like' de ingresos de rentas (a superficie comparable) que ha crecido un 8%. En dos años, hemos invertido casi 1.000 millones de euros en crecer orgánicamente, y estamos muy satisfechos de todas y cada una de estas operaciones. Nosotros preferimos picar piedra, una a una, porque nuestra oferta es más industrial, de crear oferta. Y, tras le emisión de octubre, estoy muy cómodo.