Desmontando mitos: ¿cuál es la socimi que más rentabilidad saca a sus compras?

Se les ha acusado de comprar caro, de haber roto el mercado pagando cifras estratosféricas, de haber calentado un mercado en vías de recuperación pero donde todavía falta recorrido para que oferta y demanda terminen de ajustarse... Se ha acusado de muchas cosas a las socimis, pero, con sus aciertos y errores, la realidad es que todas ellas están consiguiendo sacar varios cuerpos de ventaja a otros tipos de inversiones, como la renta fija y variable, con unas rentabilidades operativas (ganancia neta sobre la inversión inicial) que rondan entre el 4% y el 6%.

Suma y sigue, porque si a estas cifras se les suma la mayor facilidad que están teniendo para financiarse, tanto entre entidades financieras -que están llegando a apostar por estos proyectos con márgenes de apenas el 1,5%- como en el mercado de bonos -territorio que ya han explorado Colonial, Merlin y Lar, y al que próximamente se espera que llegue Hispania-, la 'yield' final de sus inversiones ronda el 10%-11%.

Un reciente estudio de Deloitte, que fue presentado el pasado miércoles en el Foro MedCap organizada por Bolsas y Mercados (BME), puso negro sobre blanco el acierto de estos vehículos de inversión al analizar desde varias perspectivas la ganancia que están sacando a sus inversiones. Tal y como puede verse en el cuadro inferior, Hispania y Lar España son, por este orden, las dos compañías del sector que mayor rentabilidad operativa están consiguiendo respecto a sus inversiones iniciales.

Colonial, la única gran patrimonialista cotizada española que no se ha acogido todavía al régimen socimi porque cuenta con créditos fiscales de sus pérdidas del pasado, aparece en la foto ligeramente retrasada, con un rentabilidad operativa del 3%. Pero como explicó Alberto Valls, socio de Financial Advisory de Deloitte, esta cifra está distorsionada por el elevado peso que tiene en su cartera la filial francesa SFL, auténtica joya de la corona del grupo pero que, al estar centrada en el mercado de oficinas por excelencia, París, ofrece 'yields' menores a cambio de poseer activos mejores, y tampoco incluye la operación de canje con Finaccess que aprobará el grupo el próximo 28 de junio.

La otra cara de la moneda: la bolsa

Merlin, Colonial, Hispania, Axiare y Lar suman un valor neto de sus activos (valor bruto menos deuda) de 7.576 millones, cifra en línea con los 7.655 millones que capitaliza la suma de estas compañías. Sin embargo, si se mira en detalle a cada una de ellas, se comprueba que Axiare es la socimi que mejor ha sabido granjearse la confianza de los inversores, al cotizar con una prima de descuento sobre el NAV (valor neto de los activos) del 11,5%, seguida de Colonial, con un 8%. En cambio, el valor en bolsa de Lar es un 8% inferior al de sus activos, diferencia que en el caso de Merlin asciende al -3,5%, y en Hispania, al -1,5%, cifras que, en principio, indican que deberían tener algo más de recorrido en el parqué.

A pesar de este castigo, si se compara la evolución en el parqué de estas compañías desde hace dos años (todas estas socimis salieron a bolsa en 2014) con la marcha del Ibex, se comprueba, según el informe de Deloitte, que mientras el selectivo se deja cerca del 18%, Axiare se revaloriza un 34%; Hispania, un 22%; Merlin y Colonial, un 18%, y Lar, un 6%. A pesar de este mejor comportamiento, las compañías españolas del sector están a la zaga de sus comparable europeos, ya que el índice EPRA, indicador que agrupa a las principales patrimonialistas del Viejo Continente, se anota una mejora del 23%, solo superada por Axiare.

Desde esta perspectiva internacional, los expertos reunidos en MedCap coincidieron en señalar que, lejos de asomarnos a una burbuja, en nuestro país todavía queda mucho camino por recorrer y que el fenómeno desatado en los últimos dos años, con la irrupción de las socimis en el mercado de valores, también se está viviendo con fuerza en otros países, animados por la recuperación inmobiliaria, el exceso de liquidez y la necesidad de encontrar rentabilidades en torno al 4% con riesgos controlados en un entorno de tipos cero y negativos.

Así, mientras que en España la salida a bolsa de estas sociedades al Mercado Continuo suma 2.600 millones; en Alemania, vía OPV -oferta pública de venta-, han llegado al parqué 3.000 millones desde 2013, cifra que en Reino Unido se sitúa en 3.900 millones. De hecho, de las 21 salidas a bolsa de empresas inmobiliarias que hubo en 2014 en Europa, solo cuatro fueron españolas, según datos de EPRA, además de las 13 que se produjeron en 2013 y de las 11 de 2015, ninguna de ellas nacionales (en estas cifras no se toman en consideración mercados menores como el MAB).