Dinero negro, laxitud con inmigrantes... el desmadre de las hipotecas de Caja Madrid

La Caja Madrid de Miguel Blesa generó el enorme agujero que tuvimos que cubrir todos los españoles (22.400 millones, junto a Bancaja y otras cinco entidades en Bankia) con unas prácticas de concesión de hipotecas y crédito promotor que eran un auténtico desmadre. Así se pone de manifiesto en una inspección realizada por un equipo del Banco de España en 2009, quien desvelaba prácticas como no tener en cuenta la nacionalidad del solicitante, conceder los préstamos pese a no alcanzar unos requisitos mínimos o considerar como un factor positivo que el hipotecado cobrara en negro.

Este informe (consúltelo aquí) fue requerido al Banco de España por el juez José de la Mata de la Audiencia Nacional en enero para decidir sobre una querella presentada contra Caja Madrid por la concesión de hipotecas y la sobretasación de pisos. A raíz de las prácticas descritas en el documento, el magistrado admitió la citada querella el 30 de marzo por estafa y otros delitos, pese a la oposición de la Fiscalía Anticorrupción, que pedía el archivo de la causa.

Lo cierto es que el equipo de inspección, liderado por María Julve San Martín, no deja títere con cabeza respecto a la operativa de Caja Madrid. Para empezar, constata que "la agresiva política comercial llevada a cabo por la Entidad 2005-2007, unida la ausencia de unas políticas claras respecto al 'scoring' de concesión, el cual no era decisivo en la concesión de la operaciones, ha motivado que en los ejercicios 2006-2008 el peso de la operaciones formalizadas cuyo 'scoring' daba rechazar (operaciones forzadas) ha venido aumentando tanto para clientes como para los no clientes". Es decir, que Caja Madrid sabía perfectamente que debía rechazar muchas solicitudes de hipotecas por el elevado riesgo que comportaban, y aun así las concedía: eso es lo que denomina "operaciones forzadas". ¿Por qué lo hacía? "Las únicas políticas que en la actualidad existen para forzar operaciones están relacionadas con la retribución variable de los equipos".

El 'scoring' al que hace referencia el informe es un sistema por el que los bancos conceden puntos al cliente en función de unos criterios: nivel de ingresos, patrimonio del que dispone, endeudamiento, situación laboral, situación familiar, avales, etc. Si esos puntos superan un mínimo, se le concede el préstamo; en caso contrario, se le deniega. Pues bien, el BdE afirma que "hasta 2007, el modelo de 'scoring' no contemplaba como factores diferenciadores de riesgo, ni el canal de entrada, ni la nacionalidad de acreditado". Es más, sostiene que "informes de auditoría interna reiteran en estos años una deficiencia en la información sobre la capacidad de pago del acreditado", lo que "ha derivado en una cartera hipotecaria de alto riesgo que en ciclos de recesión, como el actual, explican la mayor mora comparada con el resto de las entidades del sistema".

Cobrar en negro puntuaba para la hipoteca

Y no se trata solo de la nacionalidad. Más adelante, al hablar de las medidas para tratar de paliar la morosidad, denuncia que "no se tiene en cuenta la existencia de otras responsabilidades de pago por deudas en otras ECA [entidades de crédito] y, sin embargo, sí que se incluyen como variables ingresos extraordinarios no oficiales, de los cuales se ignora si son recurrentes o solo puntuales". Esto es, que en Caja Madrid sumaba puntos que el hipotecado cobrara dinero negro, sin importar si era algo recurrente o puntual, y que no restaba que tuviera otros créditos con otros bancos, lo cual, evidentemente, reduciría su capacidad de devolver el concedido por la caja madrileña.

En opinión del juez, estos elementos "sustentan muy indiciariamente las afirmaciones realizadas en la querella: (...) que se concedían préstamos hipotecarios de 20 o más años a personas extranjeras con permisos de residencia y trabajos de uno o dos años de validez". El BdE destaca que los principales problemas derivan de la fuerte concesión de hipotecas a extranjeros, sobre todo a través de los API (agentes de la propiedad inmobiliaria) que les vendían los pisos, en muchos casos con LTV ('loan to value', porcentaje del valor de la vivienda que supone el crédito) superiores al 80% del valor de la vivienda (ver los cuadros adjuntos). Es decir, la 'subprime' española.

Las medidas para reducir la morosidad que adoptaba Caja Madrid se llamaban con el eufemismo de 'readecuación' y consistían en que, cuando un cliente dejaba de pagar las letras, se le agrupaban los préstamos personales y las tarjetas de crédito con la hipoteca, y así se evitaba tener que considerarlo moroso y dotar las provisiones correspondientes (asumir pérdidas). Pero como el valor de la casa seguía siendo el mismo, el LTV resultante superaba en muchos casos el 100% de la tasación. Y por si fuera poco, "se mantienen las tasaciones originales, realizadas en pleno auge inmobiliario y, por tanto, sobrevaloradas".

El supervisor también alerta de una peligrosa tendencia de la entidad que presidía Blesa: conceder periodos de carencia, en los que no se debe devolver el préstamo. Eso se hacía, sobre el papel, para darle tiempo al hipotecado que pasaba por "apuros temporales" a recuperarse; pero en realidad se trataba también de evitar reconocerlo como moroso; es lo que se conocía en el sector como 'patada a seguir'. "Se recomienda limitar el uso de productos especiales, es decir, aquellos que conllevan algún tipo de carencia, ya que añade un factor mayor de riesgo en lo referente a la probabilidad de recuperar el importe de la operación readecuada", advertían los inspectores del BdE.

Refinanciar y adjudicados para evitar pérdidas

La inspección de 2009 no solo denunciaba la patada a seguir en las hipotecas de particulares, sino también en el crédito promotor, donde alertaba de que "se han detectado deficiencias de mediana importancia en los controles del seguimiento del riesgo promoción, siendo la más destacable el deficiente control de las operaciones refinanciadas; si bien la Entidad ha declarado que se encontraba en trámites de subsanación de todas ellas, que en muchos casos conllevaban un alto grado de manualidad".

Finalmente, también criticaba la política referente a los inmuebles, que ya por entonces se estaba adjudicando a mansalva en pago de los créditos concedidos a promotores y que estos no podían devolver porque no vendían pisos. "Caja Madrid no dispone de políticas previamente aprobadas en lo que respecta a adquisiciones de activos a promotores, realizándose las actuaciones 'ad hoc'. Estas adquisiciones están alcanzando cifras muy importantes, desbordando completamente las previsiones, constituyendo una política de huída hacia delante para dotar de viabilidad provisional a los acreditados afectados". Es decir, para evitar reconocerlos como morosos, lo mismo de siempre.

Cuando un banco se adjudica un edificio o solar, debe tasarlo, y si vale menos que el crédito concedido para la construcción, apuntarse la diferencia como pérdida. Así que lo que hacía Caja Madrid era tasarlo muy alto cuando lo asumía en su balance para minimizar ese impacto; y tasarlo muy bajo cuando se iba a vender. De esta forma, la pérdida aparecía en otro epígrafe de la cuenta de resultados mucho menos comprensible para el ciudadano de a pie ("pérdidas por deterioro de activos no corrientes en venta") y, sobre todo, dicha aparición se retrasaba en el tiempo a ejercicios posteriores.