Aguirre Newman vende su gran cartera de locales comerciales 'high street'

Nuevo movimiento en el mercado inmobiliario. Aguirre Newman ha decidido poner el cartel de 'Se vende' a uno de los grandes activos de su fondo, Zaphir. Se trata de un cartera de locales comerciales repartidos por toda España, pero siempre ubicados en las principales arterias ('high street') y que, a diferencia de las operaciones realizadas por los bancos o El Corte Inglés, cuenta con varios inquilinos diferentes.

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La firma, que ha contratado a Arcano para dirigir este proceso, considera esta multiplicidad de clientes como una ventaja, junto a las bases imponibles negativas por importe de 32 millones de euros que suma la sociedad tenedora de estos locales, lo que reporta a la operación unas ventajas fiscales del entorno de los ocho millones de euros.

Zaphir ya ha empezado a mostrar los 32 activos que comprende esta operación entre un número restringido de interesados, fundamentalmente fondos de inversión 'core', socimis y grandes 'family offices', ya que el importe estimado de la venta se cifra en los 80 millones de euros, según han confirmado a este medio fuentes conocedoras.

Aunque el portfolio está repartido por toda España, Madrid concentra casi la mitad de todos los locales (15) y representa el 56% de las rentas, con algunos establecimientos de primer nivel, como el número 82 de la calle Serrano, donde se ubica una tienda de Trussardi.

A pesar del interés que puede despertar alguno de estos establecimientos de manera individual, la operación se ha estructurado como un 'share deal', es decir, se vende la sociedad entera, lo que permitirá al nuevo propietario no pagar impuestos por las ganancias que generen estos activos, o de otros que ya posea, gracias a las bases imponibles negativas.

La rentabilidad media de la cartera se estima en torno al 4%-4,5%; mientras que su ocupación histórica se ha situado en el 90%, con clientes que van desde gigantes como Zara Home, Vips, Trussardi, Cortefiel y Punt Roma, hasta los populares chinos.

Proceso de venta

La decisión de Aguirre Newman de vender esta cartera se enmarca dentro de sus planes de desinversión del fondo Zaphir, que hace apenas dos meses cerró el traspaso de sus activos logísticos a Neinver y Colony por 87 millones de euros.

Pero, además, esta desinversión se enmarca en un momento especialmente dulce para el sector, ya que el interés por invertir en activos inmobiliarios en rentabilidad está en su punto álgido, debido al entorno de tipos de interés cero y negativos en el que nos movemos, y a la recuperación económica española.

De hecho, el pasado ejercicio se movieron cerca de 1.200 millones de euros en transacciones de locales comerciales, según diversos estudios, y algunos establecimientos en zonas 'prime' se vendieron con rentabilidades del entorno del 3%.

Para este ejercicio, se espera que se multipliquen las operaciones sobre este tipo de bienes, tanto en las principales calles de las grandes capitales como en las secundarias, operaciones que se están empezando a diseñar al calor de la recuperación del consumo y del creciente interés por tener presencia en nuestro país, tanto de las grandes firmas de moda (Inditex, Primark, H&M o Uniqlo) como del mundo de la restauración (la cadena de hamburgueserías Five Guys ha aterrizado en Europa abriendo su primer establecimiento en Madrid).

El calendario comunicado a los potenciales compradores contempla presentar las ofertas no vinculantes en las próximas dos semanas, con el objetivo de poder tener cerrada la operación antes de verano. Este medio ha tratado de contactar tanto con Aguirre Newman como con Arcano, pero no ha sido posible obtener una respuesta.