Las inmobiliarias cotizadas disparan un 30% el valor de sus activos en solo un año

La recuperación inmobiliaria tiene nombres propios. Colonial, Merlin, Hispania, Realia, Axiare y Lar, las seis grandes empresas cotizadas del sector, han sido los motores de la recuperación del hasta hace poco denostado ladrillo y, también, las grandes beneficiadas de este cambio de tercio.

Durante el pasado ejercicio, estas compañías han visto dispararse el valor de sus activos entre un 25% y un 30%, en función de si se toma como referencia el valor bruto (GAV) o el neto (EPRA NAV). Aunque en este espectacular crecimiento ha jugado un papel fundamental la propia apuesta que han realizado estas sociedades por la recuperación del sector, con una disparado apetito comprador, estos datos reflejan también la mejora de las valoraciones.

Una positiva senda que se ha dejado sentir, especialmente, en los segmentos donde operan mayoritariamente estas empresas, es decir, en oficinas, hoteles y centros comerciales en renta, sin olvidar el negocio logístico. En cambio, el alumno menos aventajado de la clase, el segmento residencial y el suelo, apenas tiene cabida en las carteras de estas compañías.

Como puede apreciarse en la siguiente tabla, el GAV o valor de mercado de las inversiones inmobiliarias de estas seis compañías se incrementó un 25,7% durante el pasado ejercicio, mejora que en el caso de Colonial recoge también su participación en la francesa SFL, en Merlin está ajustada a la compra de Testa, en Hispania incluye el salto protagonizado con la consolidación de la socimi hotelera Bay, mientras que en Axiare y Lar (esta última publica el valor razonable) refleja el elevado ritmo inversor que mantuvieron el pasado ejercicio.

Evolución del GAV

Pero si se toma como referencia el EPRA NAV, magnitud que recoge el valor neto de los activos, es decir, descontando la deuda y excluyendo determinados conceptos que no se esperan materializar con certeza, se comprueba que la mejora de las valoraciones es todavía mayor, hasta rozar el 30% de crecimiento de media (en el caso de Realia, se ha tomado el NNAV porque es la magnitud que publica).

Evolución del EPRA NAV

Sin embargo, este incremento del valor de los activos no ha sido recogido en la misma proporción en la cotización de estas compañías. Aunque todas saldaron el pasado ejercicio en positivo, y con importantes hitos como la incorporación de Merlin al Ibex 35, la mejora del precio de sus títulos en bolsa distó mucho del recogido en el valor que dan a sus activos.

Evolución en bolsa

La compañía que mejor evolución tuvo en el parqué el pasado ejercicio fue Realia, que se disparó un 49%, gracias a la guerra de opas que mantuvieron Carlos Slim e Hispania por hacerse con su control. A pesar de perder esta batalla, la socimi dirigida por Concha Osácar y Fernando Gumuzio fue, junto a Axiare, la siguiente que mejor evolución tuvo en el parqué, al cerrar 2015 con una revalorización del 20%; mientras que la empresa capitaneada por Luis López de Herrera Oria se anotó un 21,9%. Colonial, por su parte, se revalorizó en bolsa un 16,3%; Merlin Properties, un 15,1%, y Lar España, un 3%.

Pero, en lo que llevamos de año, gran parte de esta ganancia se ha evaporado, ya que las inmobiliarias también han sufrido en sus cotizaciones el mal arranque bursátil de este 2016, hasta el punto de que todas saldan este primer trimestre en negativo, con las únicas excepciones de la compañía dirigida por Pere Viñolas, que se anota un 4,6%; y de Realia, cuya cotización vuelve a estar condicionada por una segunda opa lanzada por Slim, y por las exigencias de Polygon de que incremente los 0,80 euros por acción que ha puesto sobre la mesa.

Precisamente, el argumento que esgrime este fondo para solicitar una mejora es que si se pone en relación el valor de los activos de la inmobiliaria con sus acciones, estas deberían cotizar muy por encima del importe ofrecido por Slim, ya que tal y como reconoce la propia compañía en su informe anual, el NNAV por acción asciende a 1,20 euros.