Los ricos españoles de N+1 se van de Alemania tras pinchar con el ladrillo

Los consejos de administración de N+1 y de Dinamia tienen previsto aprobar hoy el proyecto defusión de ambas sociedades después de una racha en la que han dejado con mal sabor de boca a bastantes grandes fortunas españolas. Las últimas son los que invirtieron cerca de 500 millones de euros en activos inmobiliarios en Alemania, que ahora están a la venta sin obtener los rendimientos esperados.

Se trata de los fondos Alpina Real Estate Fund I y II, creados en 2007 y 2009 por N+1 para invertir principalmente en edificios de oficinas y centros comerciales con un alto grado de ocupación. El banco de inversión creado por Santiago Eguidazu pretendía con la constitución de estos dos vehículos canalizar el interés de los family offices españoles por diversificar sus fortunas en activos inmobiliarios de una economía que estaba a salvo de cualquier duda.

Sin embargo, la evolución no ha sido la esperada, según reconocen algunos de los inversores que captó N+1. Al contrario, se temen que la liquidación de estos fondos se salde con un resultado cuando menos insatisfactorio después de siete años invertidos. Porque el banco de negocios español está en pleno proceso de venta de ambos fondos, por los que ya ha recibido tres ofertas vinculantes.

La evolución de los fondos Alpina Real Estate Fund I y II no ha sido la esperada. Entre los grandes inversores se encuentra la fallecida Rosalía Mera

Entre los grandes inversores de Alpina Real Estate está Rosalía Mera, la exmujer de Amancio Ortega, fallecida hace año y medio. También hay varias familias catalanas y alguna de la capital que prefiere mantenerse en el anonimato porque no ha quedado muy contenta con la inversión a falta de conocer el precio final de venta. “Con el valor liquidativo trimestral del fondo, lo comido por lo servido”, sentencian para explicar la decepción con el equipo gestor.

Otras fuentes próximas a N+1 matizan que esperan obtener plusvalías en una de las dos carteras de activos que están a la venta y recuperar lo invertido en la otra. Lejos, en cualquier caso, de la rentabilidad que los promotores del fondo les prometieron cuando se crearon los dos fondos y cuando concluyó el periodo de inversión, en octubre de 2011. La mayoría de las compras se hicieron en Berlín, Colonia, Hamburgo, Múnich, Stuttgart, Fráncfort y Düsseldorf.

De los 500 millones invertidos, el dinero español representa un 60% de los fondos, por otro 20% de inversores alemanes y el 20% restante de clientes institucionales extranjeros. El objetivo de rentabilidad aproximada tras la vida útil del vehículo era de entre el 8 y 10%, con un periodo de liquidación de cinco años. Dado que el primero de los fondos no pudo venderse a tiempo, N+1 pidió a los limited partners ampliarel periodo de inversión.

Pero de la cantidad desembolsada, algo menos de la mitad era dinero fresco a razón de una aportación media de seis millones por cabeza y el resto, deuda bancaria. “Una cantidad con la que nos sentimos cómodos y que no nos presiona a la hora de tomar decisiones de compra durante los próximos dos años”, asegura Luis Iglesias, el gestor del fondo en 2009 para justificar un endeudamiento medio por operación de entre el 65 y el 75%.

La liquidación de esta aventura llega en momento crucial para N+1 y Dinamia, que hoy aprobarán su fusión tras las quejas de varios accionistas de la firma de capital riesgo. La transacción se produce después de una integración fallida con Mercapital y de varios enfrentamientos con inversores del nivel de Bankinter, Sabadell, Fonditel (el fondo de pensiones de Telefónica) y la familia Hijonosa por sus inversiones en energías renovables a través de Eolia.