El solar más 'fashion' de Madrid sale a la venta a partir de 40 millones de euros

Es el solar comercial más codiciado de Madrid. Ubicado en pleno corazón del Paseo de la Castellana, entre la torre de BBVA y la estación de Cercanías de Nuevos Ministerios, justo enfrente de El Corte Inglés, se trata de un emplazamiento único para las grandes marcas comerciales, sobre todo para las dedicadas a la moda.

Su actual dueño, la empresa pública ferroviaria Adif, ha recibido ya el visto bueno del Gobierno para sacarlo a la venta y ultima los pliegos del concurso, que será una subasta, para ponerlo en marcha en cuestión desemanas.

Fuentes conocedoras del mercado han confirmado a El Confidencial que el precio mínimo que pedirá el gestor de infraestructuras ferroviarias para acudir a la puja son 40 millones de euros y que su objetivo es que todas las ofertas se presenten antes de finalizar el mes de noviembre para poder cerrar año con el solar adjudicado.

Por su ubicación y tamaño, este punto rojo del mapa está llamadoa ser el terreno de batalla de grandes firmas de moda, ya que tiene 10.200 metros cuadrados sobre rasante, una superficie de primer nivel para abrir una gran tienda en una de las zonas más visitadas de Madrid y con especial afluencia de turistas extranjeros, ya que se encuentra a apenas unos metros del estadio Santiago Bernabéu.

Además, hay otros25.000 metros cuadrados bajo rasanteabiertos a albergar un gran aparcamiento en plena Citymadrileña, en elComplejo Azca, junto a emblemas como la Torre Picasso, la conocida como Torre de BBVA (aunque la entidad la vendió para trasladarse al barrio de Las Tablas), Torre Europa o el Edificio Mahou.

"Esta localización es inmejorable para cualquier retailer del sector de la moda, y en el reciente barómetro de Empresas de Moda en España de Modaes.es, el 90% de las empresas suscribió la idea de la recuperación en sus ventas, lo cual favorecerá el interés de importantes ocupantes para tener presencia en el futuro desarrollo de esta parcela", señala Patricio Palomar, director de research y estrategia de inversión de CBRE España, quien destaca el apetito que siguen teniendo por la capital de España los grandes inversores internacionales.

Firmas como Inditex, Mango oH&M son vistas por el mercado como principales candidatas a intentarhacerse con este solar, aunque, por el momento, ninguno se pronuncia oficialmente sobre su posible participación en la subasta. El Corte Inglés ya cuenta ahí con el gran símbolode su imperio, el centro de Nuevos Ministerios, que amplió con la adhesión del antiguo edificio Windsor, además de poseer su propio aparcamiento; y en el sector se descarta que pueda competir al nivel del resto de candidatos.

La cadena de Isak Andic, dentro de su estrategia de doblar tamaño, hace pocos meses quese adjudicó otra codicia esquina de este enclave comercial, la confluencia de las calles Orense y Raimundo Fernández Villaverde, operación que estará sobre la mesa a la hora de medir su interés por este nuevo solar; mientras que Zara y H&M tienen presencia en la zona con tiendas en la citada calle Orense, pero sin la relevancia que acostumbran en otras zonas.

Con estas cartas sobre la mesa, ¿qué tipo de comprador acudirá a la puja?Básicamente hay dos opciones. La primera, el operador interesado promueve directamente el proyecto inmobiliario y lo hace, bien con capital propio o con financiación externa, ya sea un banco o un fondo de inversión inmobiliario. El operador es, en todo momento, el dueño del inmueblehasta que decida su enajenación a futuro. Algunos nunca lo llegan a vender y se lo quedan como patrimonio en rentabilidad.

La segunda, quienpromueveserá el dueño del proyecto inmobiliario yhabrá alquiladoel edificio al operador interesado a cambio de unas rentas. Ello no quita que pueda decidir venderlo en un futuro al mejor postor si quiere rentabilizar su inversión, aunqueel ocupante puede tener un derecho de adquisición preferente en caso de que se produzca la venta posterior.

La última opción sería una operación a tres bandas (forward funding project). Por un lado, habría un acuerdode un promotor con un retailer. El promotor construye un proyecto llave en mano a la medidade ese retailer.En simultáneo, hay un acuerdo de un inversor con el mencionado promotorpara la compra del proyecto una vez se entregue en proyecto y lo ocupe el retailer pagando renta. El inversor compraríapor tanto eseinmueble ya construido y ocupado a una rentabilidad conocida, y hasta podría participar en la financiación la operación al promotor.

Hoy en día, hay operadores como H&M, Primark o Fnac que podrían estar interesados en este terreno, pero ni tienen capacidad de compra ni dentro de sucore businessentra comprar terrenos y promover. Casi ninguna asume la propiedad de sus inmuebles salvo en contadas ocasiones. A diferencia de Mango o Inditex no tienen detrás unfamily officeque compre los activos. Su modus operandi es asociarse con alguien que les financia a cambio de una renta garantizada durante un determinado periodo de tiempo.

¿Qué tipo de compañías podrían facilitar la financiación? Según los expertos consultados, sólo algunos fondos de inversión inmobiliaria son capaces de asumir riesgo promotor. Algunos tienen larga trayectoriacomo promotoresen España como AXA REIM, Meyer Bergman,LGSI, British Land, Rodamco, Redevco, o ING Real Estate, etc.Si bien este último está muy inactivodesde hace ya más de 5 añosen España.

También podría aparecer algún promotor nacionalcon experienciade la mano de la administración pública. En este caso, Adif. Se trataríade una Public Private Partnership (PPP). Adif tiene larga trayectoria yejemplos muy exitososen este tipo de proyectos durante sus años de alianza en la UTE con Riofisa. Un claro ejemploson los centros comerciales bajo el nombre de Vialia,siempre ubicados en estaciones de tren.

No obstante, los expertos consultados consideran que a la puja acudirá capital más agresivo,dado que además Adif parece haber apostado por la venta y no la copromoción del suelo. Y sobre todo los candidatos, el nombre de Amancio Ortega brilla con luz propia en los mentideros del mercado por varios motivos.

Primero, porque Nuevos Ministerios es una de las asignaturas pendientes de Zara en lo que a lograr la mejor ubicación se refiere. Segundo, porque el tamaño del futuro inmueble enlaza con la estrategia de Inditex de apostar por tiendas cada vez mayores. Tercero, porque justo al otro lado del Paseo de la Castellana, en Paseo de la Habana, el grupo ya ha conseguido dejar su huella, sobre todo, en forma de establecimientos de Massimo Dutti, y ahora tiene la oportunidad de terminar de pintar el mapa al otro lado de la famosa arteria de la capital. Cuarto, porque supondría un duro golpe para su rival, El Corte Inglés, en sus propios dominios. Y quinto, porque Azca se ha convertido en uno de los tableros de juego favoritos de Pontegadea, el brazo inversor de Amancio Ortega, que se hizo con la joya de la corona, Torre Picasso, pero que también es el casero de FNAC que,curiosamente, está justoal lado del solar que ahora sale a subasta.