Las hipotecas, un negocio ruinoso para la banca: ni siquiera cubren el coste del capital

Las hipotecas minoristas, el principal activo de la banca española, son un negocio ruinoso para el sector. Con el incremento de las exigencias de solvencia, los diferenciales a los que se concedieron muchos de estos préstamos durante la burbuja no cubren ni siquiera el coste del capital que consumen. Eso explica las dificultades para vender entidades con grandes paquetes de estos créditos en balance, la importancia de las cláusulas suelo o incluso algunos movimientos en la cúpula de las entidades. Y, claro está, augura que los diferenciales de las nuevas hipotecas estarán muy por encima de los de los días de vino y rosas.

Según la teoría bancaria, el diferencial que se aplica a un préstamo sobre el índice de referencia (el Euribor) tiene que cubrir el coste del capital necesario para concederlo, los costes de transformación (lo que tiene que gastar el banco para concederlo y gestionarlo) y la pérdida esperada, es decir, el riesgo de que ese préstamo entre en mora. Sin embargo, la guerra hipotecaria que se vivió en España hasta 2009 redujo esos diferenciales a niveles mínimos -el récord fue de Euribor más 0,17 puntos, cortesía de Deutsche Bank- que ya entonces apenas cubrían estos costes. Pero con las mayores exigencias de capital de las normas de Basilea III, ni siquiera alcanza para compensar el del capital.

De acuerdo con los cálculos realizados por AFI, este coste supone un diferencial de 0,30 puntos para las hipotecas (que ponderan por el 35% de su valor a la hora de calcular las necesidades de capital, es decir, la ratio de solvencia), tal como se puede ver en el cuadro adjunto. Con las normas vigentes hasta 2013, el diferencial necesario para cubrirlo era de menos de la miotad, 0,14 puntos. Por tanto, toda hipoteca con un diferencial igual o menor a 0,30 supone una pérdida segura para el banco. Y dados los otros costes, incluso hipotecas con diferenciales muy superiores tampoco son rentables para las entidades. Para los préstamos sin garantía, el diferencial mínimo necesario se sitúa en el 0,85.

Esta falta de rentabilidad del negocio hipotecario, sumada a la creciente morosidad de estos créditos -en gran medida oculta con las refinanciaciones-, explica muchas de las cosas que suceden en la banca española. Por ejemplo, la necesidad de echarse en brazos del carry trade (tomar dinero prestado en la barra libre del BCE al 0,25% para invertirlo en deuda pública sin riesgo al 4% ó 5%) para compensar el desplome de márgenes provocado por esta situación y la ausencia de nuevo crédito. Una práctica que ahora se está reduciendo a marchas forzadas por la probable penalización que va a sufrir en los test de estrés.

La importancia crucial de las cláusulas suelo

Por supuesto, está detrás de la dura resistencia del sector a eliminar las cláusulas suelo, que fijan un tipo de interés mínimo por encima de estos diferenciales, con lo que compensa la caída del Euribor y el aumento del coste del capital. De momento, sólo las han eliminado oficialmente las entidades condenadas por el Supremo -BBVA, Cajamar y NCG-, aunque otras las eliminan de forma individual para evitar que las hipotecas entren en mora. Aunque los analistas dan por hecho que todo el sector tendrá que acabar eliminándolas, el Banco de España se ha lavado las manos en este asunto. Y la situación de los diferenciales provoca reticencias a suprimirlas obligatoriamente por las negativas consecuencias que puede tener en las cuentas de resultados.

También explica las dificultades para vender cajas nacionalizadas con grandes cantidades de estos activos en balance. Estamos hablando de NCG Banco -donde los nuevos créditos rentables se traspasaron a EVO Banco y la fusión de las cajas gallegas se quedó con el grueso de las hipotecas no rentables-, Ceiss o Catalunya Banc, de donde el FROB planea sacar 8.000 millones en hipotecas para poder venderla sin ayudas, como adelantó el jueves El Confidencial.

La salida de Echegoyen de Bankinter

Asimismo, esta situación ayuda a entender algunos movimientos en la cúspide de la banca, el más claro de los cuales es la salida de Jaime Echegoyen como consejero delegado de Bankinter en octubre de 2010. Como informó entonces este medio, su marcha como gestor de la entidad con menos exposicion inmobiliaria y menor morosidad del sistema se debió a que, al ser prácticamente monoproducto (hipotecas) tenía los márgenes más bajos del sector. En otras palabras, no era rentable. De ahí que la misión de su sucesora, María Dolores Dancausa, sea diversificar el banco hacia otras áreas de negocio que incrementen el margen de clientes (que mide lo que gana la entidad con cada cliente, es decir, la diferencia entre lo que le paga por los depósitos y lo que le cobra por los créditos), en especial hacia las pymes.

Finalmente, no cabe ninguna duda de que las entidades han aprendido de este lastre heredado de los años de la orgía de crédito y no está dispuesta a repetir el error. De momento, la incipiente guerra de hipotecas ha situado los diferenciales en torno a 2,00 puntos. Y aunque la mejora de la economía y de la morosidad seguramente provocarán una rebaja en los próximos años, es impensable volver a los diferenciales de entonces.