Los fondos ‘buitre’ son el Gordo de los hipotecados con problemas

Los fondos ‘buitre’ sobrevuelan España con interés en busca de las oportunidades que la crisis ha dejado y, entre otras cosas, están comprando carteras crediticias que los bancos ya han clasificado como en mora, como la venta que cerró esta semana Sareb. Estos fondos quieren obtener su rendimiento, no les interesa alargar el proceso, tienen un gran margen de maniobra y ofrecen a los deudores unas condiciones que ningún banco puede permitirse dar, como quitas sobre la deuda y la dación en pago con liquidación del préstamo. Los afectados por las hipotecas están encantados con esta solución.

“El fondo quiere deshacerse del activo cuanto antes y obtener un beneficio, por eso ofrecequitas. Para los deudores las ventajas de que un fondo compre su hipoteca son tremendas, porque si tiene un crédito de 100 y accede con el fondo a vender la vivienda por 50 y se liquida su deuda, que no podía pagar, puede hacer borrón y cuenta nueva y empezar de nuevo”, explica Carlos Baños, presidente de Afes, la asociación de afectados por embargos y subastas.

En este sentido, los expertos de Finsolutia explican que, efectivamente, “los fondos no están interesados en entrar en procesos judiciales, ni desahucios, porque eso les obligaría a quedarse con los créditos comprados durante más tiempo del que quieren. Son los principales interesados en resolver el problema cuanto antes” y dado que compran el crédito con muchísimo descuento -dependiendo de las operaciones, por entre el 70 y el 97% del valor-, incluso “ofreciendo al moroso una quita del 50% ganan dinero”. “Por poco que logre recuperar el fondo, gana dinero”, destacan desde la Agencia Negociadora.

Lamorosidades, ahora mismo,una de las grandesamenazas de la banca. Y no es sólo la que ya ha aflorado, los expertos destacan que existe unamora ocultamuy grande que tendrá un impacto importante para las entidades cuando salga a la superficie. La tasa de mora de los bancos superó en agosto el 12%, según los datos del Banco de España y lamora hipotecaria de las familias se ha disparado al 5,1%por primera vez, es decir, se ha duplicado en dos años y pone en cuestión las previsiones de beneficio de los bancos.

Afes estima que las familias han dejado de pagar a la banca 45.000 millones. Este problema, que se ve agravado por las condiciones de capital y las provisiones impuestas por Europa a las entidades financieras. Necesitan dinero, el crédito moroso lo tienen que provisionar yvender con descuentos carteras de crédito a los fondos es una opción rápida de obtener ese dineroque les hace falta, reconocen fuentes del sector. “La banca está muy presionada y en algunos casos necesitan el dinero de forma inmediata”, señala una de estas fuentes.

La banca es todavía reacia

“El problema es que los bancos no están vendiendo todavía todos los créditos hipotecarios que podrían, son todavía reacios a asumir esos descuentos. Por eso se están deshaciendo en mayor medida de los activos adjudicados”, señala Baños. De los casos que ellos han gestionado en los que la hipoteca del moros ha sido vendida a un fondo, unos 200, en todos se ha liquidado la deuda del afectado. Nuno Espírito, consejero delegado de Finsolutia, espera que a partir del año que viene haya más operaciones de este tipo: los bancos terminarán vendiéndolos.

“Las carteras hipotecarias de la banca son ineficientes y tienen unos márgenes ridículos. Además, los particulares no tienen incentivos para amortizarlas antes de tiempo, por lo que son activos de baja rotación”, destaca Espírito. Santander, BBVA, Popular, Bankia… la mayoría de los bancos ya ha vendido carteras de fallidos el año pasado a fondos como OKO, Lindorff, Anacap, Cerberus, Fortress y Lone Star . Sin embargo, “en los tres próximos años vamos a ver más transacciones”, subraya el responsable de Finsolutia, firma de gestión de carteras de créditos y activos adjudicados.

De momento, el problema para que los fondos cierren operaciones inmobiliarias es que, pese a que hay activos de sobra, el precio sigue siendo elevado. “Los inversores buscan descuentos importantes para obtener rentabilidades elevadas”, añade. Ahora se está empezando a cerrar la brecha entre la oferta y la demanda.