Sareb baja por fin los precios de los pisos para dinamizar el mercado inmobiliario

El banco malo (Sareb) se ha rendido a la evidencia de que el mercado no estaba dispuesto a pagar los precios que exigía por sus inmuebles. Ante el preocupante ritmo de ventas desde su nacimiento y la posibilidad de tener que acometer una ampliación de capital, su presidenta, Belén Romana, ha decidido eliminar el sobreprecio del 25% sobre el valor de traspaso que exigía inicialmente a las entidades que los comercializan, según fuentes al tanto de la situación. De esta forma permitirá que los pisos bajen hasta los niveles que fije el mercado, siempre que estos se sitúen por encima del precio del traspaso; es decir, no va a vender a pérdidas, lo cual puede dinamizar de una vez por todas el mercado inmobiliario español.

Inicialmente, el equipo de Romana puso el énfasis en obtener el mayor precio posible por sus inmuebles para cumplir su objetivo de generar una rentabilidad del 15% anual para sus accionistas (el FROB y los principales bancos, salvo BBVA). De ahí que impusiera ese recargo del 25% y que otorgara incentivos para venderlos incluso aún más caros a las entidades cedentes, que a su vez son las comercializadoras de sus activos (Bankia, CatalunyaBanc, NovaGalicia, Banco Valencia, BMN, Liberbank, Ceiss y Caja3). Romana jugaba con que los fuertes descuentos aplicados en el traspaso de los inmuebles (65% como media, el 54% para la vivienda terminada) permitirían que el mercado absorbiera ese recargo. Esta política provocaba la paradoja de que el mismo piso fuera más caro en manos de Sareb que cuando era propiedad de la caja correspondiente.

Sin embargo, esta política ha sido un fracaso, con unas ventas de sólo 550 viviendas desde febrero, muy lejos del objetivo para 2013, fijado en 7.528. La crisis es demasiado profunda y esos precios seguían estando muy por encima de lo que los compradores están dispuestos a pagar. De hecho, una de las fuentes asegura que el grueso de las ventas se concentra en pisos de 50.000-60.000 euros, es decir, los más baratos. "Tú puedes poner unos márgenes muy altos, pero si no vendes nada, el margen es cero. Es mejor bajar los márgenes y vender, aunque la rentabilidad por unidad sea más baja. Pero al menos consigues una rentabilidad", explica otra de las fuentes consultadas. Esa es la filosofía que va a aplicar a partir de ahora el banco malo.

Ese recargo del 25% también pretendía "dar a los gestores de Sareb la tranquilidad de que nadie les iba a acusar de malvender sus activos si conseguían ese margen", según una tercera fuente. La desaparición del 25% elimina esa red de seguridad y, por ello, Romana ha tomado dos medidas: poner como límite a la bajada de precios el valor de traspaso, es decir, prohibir la venta a pérdida; y pedir para cada operación dos estudios de mercado, uno a la entidad comercializadora y otro a una empresa independiente, para tener la mayor seguridad posible de que el precio es adecuado.

Impulso definitivo al mercado

Expertos inmobiliarios consultados por El Confidencial consideran que esta decisión puede dar el impulso definitivo para que el mercado inmobiliario español culmine su ajuste con una bajada de precios hasta niveles realistas, que la banca ha tratado de evitar hasta ahora. "Se trata de terminar de tumbar el mercado, de ponerle por fin un suelo a partir del cual el mercado pueda volver a activarse, y el único actor que tiene capacidad para hacer eso es Sareb", opina uno de estos expertos.

A ello también contribuirán los acuerdos de financiación que ultima Sareb con algunas entidades financieras para que concedan hipotecas a aquellas familias que quieran comprar viviendas del banco malo. El primero de estos acuerdos se firma precisamente hoy con el Banco Santander, que la semana pasada lanzó la “Superhipoteca Sareb-Santander” destinada a primera residencia, hasta 30 años, con un porcentaje de financiación de hasta el 80% del valor de tasación y a Euribor + 2,25 %.

Hay que recordar que Sareb es la mayor inmobiliaria de España con 55.700 viviendas y unos 30.000 activos anejos, como plazas de garaje y trasteros, así como unos 15.000 suelos, de los que un 80% están considerados urbanizables o urbanos. Además, posee más de 185.000 metros cuadrados en oficinas, una treintena de hoteles y 150.000 metros cuadrados de superficie alquilable en centros comerciales.

Los bancos han tenido que resignarse

Precisamente, los bancos accionistas -y a la vez competidores- de Sareb eran los que más se oponían a que hundiera el mercado y les obligara a bajar los precios de sus propios inmuebles. De hecho, ya intentaron reducir todo lo posible el descuento con que se transfirieron desde las entidades rescatadas, y como este finalmente fue bastante importante, trataron de contrarrestarlo con un precio mínimo más alto. Además, la parálisis del banco malo les estaba permitiendo dar salida a sus propios pisos, que es su prioridad. Ahora tendrán que asumir esta bajada de precios y que empiecen a venderse los inmuebles de Sareb.

"El fin del 25% lo han pedido las entidades cedentes, que son las comercializadoras, pero los bancos accionistas lo han aceptado porque las cosas acaban cayendo por su propio peso. El Gobierno no se puede permitir que Sareb arranque con unas pérdidas brutales y que no venda un piso. Y las entidades no quieren ni en pintura tener que poner más dinero en el banco malo en una ampliación de capital para cubrir esas pérdidas", señala una de las fuentes.

Ahora bien, este giro de 180 grados en la política comercial de Sareb y el impacto que va a tener en sus márgenes puede obligarle a revisar su plan de negocio para rebajar sus objetivos de rentabilidad a niveles más realistas, aunque de momento este asunto no se ha planteado. La renuncia a sus planteamientos iniciales se produce justo cuando está en su punto álgido la primera operación institucional del banco malo, el llamado project bull, valorado en 220 millones de euros. Esta operación también ha sido muy criticada porque Romana la tenía prácticamente cerrada y decidió dar marcha atrás para montar una subasta en la que trata de elevar el precio, lo que corre el riesgo de hacer fracasar toda la operación.