Las nuevas oportunidades del sector inmobiliario: ¿dónde invertir este 2018?

Que el mercado inmobiliario está experimentando una nueva etapa de crecimiento es evidente, a la vista del 'boom' bursátil que está viviendo el sector y el alto volumen de fondos entrando en socimis. Pero las oportunidades de inversión hay que detectarlas a partir de la “interpretación de las megatendencias” que el CEO de JLL España, Enrique Losantos, detalla: aumento de la población y concentración de la misma en las ciudades, sustancial incremento de las inversiones (en tres años, la inversión en el sector a nivel mundial pasará de los 700.000 millones de euros del año pasado al trillón) y disrupción tecnológica. “El sector inmobiliario se está reconfigurando, está cambiando de forma radical por todas estas megatendencias”, ha señalado en el foro organizado por El Confidencial bajo el título '¿Es posible invertir en inmobiliario y no morir en el intento?', patrocinado por Vitruvio Socimi, Armabex, Euronext y Gesvalt. Para Losantos, “las cartas se están volviendo a repartir y al que sepa interpretar el juego, le va a ir muy bien”.

Dentro de los diferentes submercados (residencial, oficinas, 'retail', logística, hoteles y activos alternativos), aún queda “recorrido”, aunque algunos son más “incipientes”, como el alternativo (residencias de estudiantes y tercera edad), y otros muestran estar “más agotados”, apunta Losantos. En este sentido, la directora general de Gesvalt, Sandra Daza, coincide en que aún queda potencial de crecimiento en el alquiler residencial, “ya que en España aún no está tan consolidado como en otros países europeos”, y en la reposición de oficinas, especialmente en Madrid y Barcelona, aunque reconoce que hay un “déficit de producto prémium”. “En los últimos meses, nos está resultando complicado encontrar producto”, corrobora el presidente y consejero delegado de Vitruvio Socimi, Joaquín López-Chicheri.

Es precisamente esa falta de activos la que está provocando un descenso de la inversión en el segmento de oficinas. Con los datos de España sobre la mesa, en lo que va de año está cayendo un 40%, según la consultora inmobiliaria JLL. En 2017, el retroceso fue del 20%. “El mercado nos debería permitir reposicionar y rehabilitar edificios” para salvar esta carencia, apunta su presidente.

Las expectativas de crecimiento de la inversión para el resto de submercados son bastante halagüeñas. De la mano del comercio electrónico, el 'retail' y la logística tienen bastante recorrido, aunque pueda resultar contradictorio. Las marcas necesitan, por un lado, espacios nuevos para crear experiencias y dar valor a las enseñas para un cliente cada vez menos fiel; por otro, naves con una dimensión tres veces mayor para satisfacer una demanda que compra a golpe de clic y cuyos productos deben ser enviado en horas, lo que exige digitalizar y robotizar las naves industriales. Ello ha “disparado” la demanda de espacios en zonas secundarias.

“El mercado nos debería permitir reposicionar y rehabilitar edificios” para salvar el descenso en la inversión de las oficinas. (Enrique Losantos)

El mercado de la vivienda, por su parte, está atrayendo un volumen de inversión “similar” al del año pasado (+160%, hasta los 2.080 millones), con una separación entre la compra y el alquiler, en un negocio que “va a estar dominado” por los grandes fondos institucionales. Inversores que también están protagonizando movimientos corporativos en el sector hotelero, que, de seguir el mismo ritmo del ejercicio anterior (+75%, hasta los 3.875 millones), volverá a marcar un año récord.

Por último, la inversión en activos alternativos se multiplicó por 10, hasta los 560 millones, y las perspectivas son que continúe creciendo, en consonancia con el mayor recorrido que tienen las residencias en otros países europeos.

La apuesta de las socimis

Continuando con el simil de la baraja, en esta partida las socimis (Sociedades Cotizadas de Inversión en Mercados Inmobiliarios, cuya actividad busca dinamizar el sector inmobiliario fomentando el mercado del alquiler, ya sea en residencial, oficinas o comercial) tienen mucho que ganar. Pero, de nuevo, hay que saber jugar las cartas siguiendo una metodología consistente en “definir muy bien cuáles son los objetivos, el horizonte temporal y las necesidades de liquidez del capital que invierte”, explica López-Chicheri, de Vitruvio Socimi. Una vez diseñada la metodología, la construcción de la cartera tiene que seguir unos parámetros basados en la diversificación, buenas ubicaciones y poca deuda.

Tras la creación de esta figura, hay ya medio centenar de compañías en el MAB (Mercado Alternativo Bursátil), y su peso se ha disparado del 7% en 2013 al 82% registrado el año pasado, según datos de Gesvalt, empresa especializada en valoraciones y que ha asesorado al 25% de las socimis que cotizan en bolsa, según su directora general.

El 70% de las socimis invierte en residencial, y el resto en 'retail' y oficinas. Aunque las grandes ciudades son las que aportan la mayor parte de los activos de sus carteras, hay un buen número de sociedades de nicho, bien por formato, bien por ámbito geográfico, que resultan muy atractivas, según Armabex, compañía dedicada a crear socimis y sacarlas a bolsa, como asesor registrado, es decir, como garante de que cumple con todos los requisitos.

Precisamente, la especialización es un punto a favor de la consolidación en el sector. Una concentración que ya se viene produciendo al calor del elevado apetito inversor de los grandes fondos institucionales. “Hay socimis que nacen para ser consolidadas”, afirma el presidente de Armabex, Antonio Fernández. Por su experiencia, hay sociedades que agrupan activos de nicho y cuando alcanzan una masa crítica que ofrece economías de escala, la presentan a un fondo de inversión.

Por ley, las socimis disfrutan de una fiscalidad atractiva, pero están obligadas a mantener los activos en la sociedad al menos tres años y a cotizar en bolsa, en un ejercicio de transparencia. “Es fundamental que las compañías se acostumbren a que el mercado de valores es el escenario donde van a tener que navegar para captar inversores, para retener talento, para ganar imagen”, dice Fernández.

La mayoría lo hace a través del MAB, por ser el parqué indicado para las empresas en expansión, pero pueden hacerlo en el Mercado Continuo o, incluso, en el Euronext, el operador del mercado de valores de París, Ámsterdam, Bruselas, Lisboa y Dublín. “Esta plataforma es un mercado interesante para las Socimis españolas que tenga ambición internacional”, señala su directora, Susana de Antonio. A través de Euronext, las compañías pueden acceder a 5.000 inversores institucionales, “lo que se traduce en una visibilidad enorme. Es entrar en otra liga”, apostilla. Los requisitos para entrar son más sencillos que en el Mercado Alternativo Bursátil. Eso sí, al igual que en España, las empresas han de contratar lo que llaman un 'listing sponsor', el equivalente a asesor registrado.

Hay, sin embargo, un aspecto “llamativo” para Gesvalt, referente a la no obligatoriedad de realizar valoraciones periódicas, como ocurre en otros sectores. La norma solo exige llevar a cabo una al principio. “Creo que debería corregirse, no es sano para el mercado”, afirma su directora general, quien también reclama al MAB un papel más divulgativo sobre esta figura.