Justicia frena a Economía e impone una reforma menor de la ley hipotecaria

La reforma de la ley hipotecaria anunciada por el ministro De Guindos será muy limitada. “Apenas ocho, 10 o 12 artículos”, según fuentes autorizadas del Ministerio de Justicia. Es decir, frente a la reforma en profundidad que ha sugerido el Ministerio de Economía en algunas comparecencias, otra parte del Gobierno considera que debe limitarse a hacer la trasposición a la legislación nacional de la directiva sobre contratos de crédito.

Pese a que la directiva fue publicada hace ahora tres años en el diario oficial de la Unión Europea (UE), lo cierto es que continúa sin estar vigente en España, lo que se explica, solo en parte, por la larga interinidad del anterior Gobierno, cerca de un año. El Ministerio de Justicia es poco partidario de legislar 'en caliente' al calor de los últimos acontecimientos. Es decir, desconfía de la necesidad de modificar inmediatamente una ley con enormes consecuencias jurídicas en medio de una enorme conflictividad legal vinculada a las cláusulas suelo, los desahucios o los gastos asociados a la formalización de una hipoteca.

La patronal bancaria, de hecho, se ha puesto ya la venda antes que la herida, y recientemente, su presidente, José María Roldán, ha advertido de que introducir cuestiones nacionales en la trasposición de la directiva puede tener efectos negativos sobre un mercado hipotecario que ha funcionado de “manera eficiente”.

El calendario que se maneja es enviar al Parlamento en abril o mayo la reforma de la ley hipotecaria, con la intención de que sea aprobada antes de que se acabe el actual periodo de sesiones. En palabras de un alto cargo del Gobierno, es impensable aprobar una nueva ley hipotecaria, toda vez que ese, y dada su envergadura jurídica, “es un proyecto de legislatura”. Aunque Economía es quien anunció la reforma, será finalmente Justicia quien lleve el peso de la tramitación parlamentaria.

La directiva de la Unión Europea pretende avanzar en la consecución de un mercado único de créditos hipotecarios. Y en concreto, se aplicará a tres tipos de contratos de crédito: los contratos de crédito garantizados por una hipoteca o por otra garantía comparable sobre bienes inmuebles de uso residencial, o garantizados por un derecho relativo a un bien inmueble de uso residencial, y los contratos de crédito cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre fincas o edificios construidos o por construir.

En aras de proteger al consumidor, se insta a las entidades financieras a entregar a sus clientes la misma información que figure en la publicidad relativa a los contratos de crédito para bienes inmuebles. Igualmente, estarán obligadas a proporcionar información precontractual “pormenorizada” por medio de una ficha normalizada. Además, se creará una base común para calcular la tasa anual equivalente (TAE) excluidos los gastos notariales, mientras que los prestamistas estarán obligados a evaluar la solvencia del consumidor antes de conceder un crédito.

Hipotecas y burbujas inmobiliarias

El grado de solvencia de los consumidores, al contrario de lo que era práctica habitual en los años anteriores al pinchazo de la burbuja inmobiliaria, se medirá por los ingresos, gastos y capacidad económica del deudor, en lugar del “valor presente o futuro del bien inmueble”. Es decir, se pretende prohibir que los bancos hinchen las tasaciones para aumentar el volumen de los préstamos hipotecarios, lo que supone un riego evidente para sus clientes en caso de una caída de los precios.

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E. Segovia

La misión de la ficha que debe entregar el banco al deudor es garantizar que el contrato no se celebre hasta que haya dispuesto del tiempo necesario para comparar ofertas y valorar las consecuencias de su decisión.

La directiva también detalla el cálculo de la tasa anual equivalente (TAE), en el que se tendrán en cuenta intereses, comisiones, impuestos, coste de posibles intermediarios, tasación, seguros y otros gastos, exceptuando los gastos notariales, según valoró en su día el Banco de España.

El proyecto que maneja el Gobierno, igualmente, prohíbe la práctica de las llamadas ventas vinculadas. Es decir, que un banco aproveche la concesión de un crédito hipotecario para vender otros productos financieros de la propia entidad, como seguros o, incluso, preferentes, como sucedió en el pasado. En el caso concreto de los seguros, se podrá exigir la contratación de una póliza para garantizar el reembolso del crédito o asegurar el valor de la garantía, pero siempre pudiendo elegir el consumidor al proveedor de dicho seguro. Se permite a los estados miembros establecer que las partes puedan elegir de mutuo acuerdo tasador o empresa de tasación o notarios.

La directiva incluye una referencia a la dación en pago, obligando a los estados a no limitar la libertad de las partes para acordar que la transferencia de la garantía al prestamista baste para reembolsar el préstamo. Además, se impone a los estados la adopción de medidas de protección al consumidor cuando, una vez finalizado el procedimiento de ejecución, la deuda no quede satisfecha. En todo caso, al igual que sucede en la actualidad, los consumidores podrán acudir a vías extrajudiciales de reclamación y recurso para la resolución de litigios relacionados con estos créditos.