Guerra de precios por vender oficinas bancarias de la burbuja del 'sale and leaseback'

El negocio de comprar oficinas bancarias está bajo lupa. Hace cinco años (2007), Banco Santander vendió 1.152 sucursales a un grupo de inversores liderado por el fondo Sun Capital y el consorcio asegurador Pearl Group, que desembolsaron 2.000 millones de euros. Ese día, Antonio Morenés, el notario madrileño de la transacción, lloró de emoción ante la dimensión de la firma. Fue el pistoletazo de salida. El resto de entidades siguieron sus pasos y BBVA, Banco Sabadell, Barclays, Banco Popular, Caja Madrid, La Caixa, Banco Pastor, Caixa Galicia… recurrieron a la venta de activos inmobiliarios propios (oficinas y sedes corporativas) para levantar capital en plena crisis de liquidez.

Los inversores institucionales (Pearl Group, Sun Capital, Moor Park, RREEF, Cerberus…) que compraron entonces cientos o miles de inmuebles al por mayor con la expectativa de revender después al por menor con importantes plusvalías han visto alterados sus planes millonarios. La sobreoferta de producto, la falta de financiación o la renegociación a la baja de las rentas han provocado un descenso en el ritmo de ventas previsto, obligando así a una guerra de precios por tratar de colocar el producto en un mercado inmobiliario que todavía está deprimido y donde los compradores siguen presionando aún más a la baja al tener que ir sólo con sus recursos de capital.

"Todos compiten por el mismo perfil de comprador", explica uno de los principales comercializadores del mercado. "Hay poco inversor particular patrimonialista para tanta gama de producto tan parecido". Además, con el paso del tiempo y el deterioro de la imagen de las entidades financieras, donde antes se apreciaba una cómoda inversión, con rentabilidades equivalentes a las de un bono con un subyacente inmobiliario, ahora se ve a un potencial inquilino con un perfil de más riesgo, donde ni siquiera las garantías contractuales (arrendamientos a 20-30 años) despejan todas las dudas. La solvencia de las entidades ha quedado en entredicho.

Estas circunstancias han hecho que los planes de desinversión contemplados estén por debajo de las expectativas iniciales y que los retornos esperados no cumplan lo previsto. En esa dinámica, el riesgo existente es que las financiaciones originales no aguanten la evolución de la inversión. En el caso de la operación del Santander, por ejemplo, los bancos acreedores trabajan en torno a un comité coordinador para abordar un proceso de refinanciación desde hace más de año y medio. Aunque los 2.000 millones de la Operación Brick vencen en 2014, toca adelantarse al evento y evitar que la estructuración de la transacción incumpla sus compromisos.

Según fuentes implicadas en el proceso, sobre la mesa hay distintas alternativas, desde una posible emisión de bonos o la entrada de nuevos inversores, para buscar una solución negociada. La complejidad de esta negociación, sin embargo, se ha visto alterada desde el momento en que varios hedge funds, a los que se pretende dejar fuera, compraron el ticket de deuda que el rescatado Anglo Irish Bank (500 millones de euros) tenía en el sindicado. Sin embargo, inversores como Moor Park, propietario de la red de oficinas del Banco Sabadell, han optado por sacar al mercado todo su portfolio de activos antes que contemplar un proceso de refinanciación.

Algunas alternativas

A pesar de esta dinámica, factores ajenos como el fin de la guerra del pasivo han permitido que parte del dinero conservador que optaba por los depósitos remunerados al 4% haya vuelto al ladrillo como alternativa de inversión, como reconocen desde un fondo internacional. Aun así, la capacidad de revender entre particulares se ha visto mermada, como explicó a comienzos de año Deutsche Bank a los inversores de su antiguo fondo RREEF, dueño de la red de BBVA. La rentabilidad para el inversor institucional no está en los flujos de renta del alquiler, sino en la rotación posterior de esos activos que se ha ralentizado.

En algunos casos, operaciones como las de Caixa Galicia (Pontegadea) o Caja Madrid (Cerberus) han visto cómo la personalidad jurídica del inquilino ha cambiado, primero por los procesos de fusión y luego, por su rescate público. Inicialmente, estos factores han deteriorado la marca del inquilino, bien porque han presionado para renegociar a la baja las rentas o bien porque su política estratégica afecta a la red de oficinas. En este sentido, el caso de Barclays es el más evidente, dado que manera posterior a la venta de sucursales ha abordado una reestructuración de su negocio en España que implica el cierre de 300 oficinas desde el año 2011.

La salvación del sale and leaseback pasa por el dinero de Latinoamérica. Tanto para operaciones en primera ronda, como la del mexicano Carlos Slim y la compra de 439 sucursales a La Caixa a finales de 2012, como para las de segunda vuelta, el inversor tipo reside al otro lado del Atlántico. La carrera por llegar primero a ese dinero es la nueva dinámica del mercado, que necesita más actividad para que este producto de inversión no muera con el boom protagonizado hace años por bancos y cajas con sus redes de oficinas. Otros activos, como las sedes de grandes compañías, aguardan su turno a la espera de que el dinero vuelva a ser un bien escaso.