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VANITATISLA REBAJA DE PRECIO SERÁ MAYOR QUE LA EXIGIDA POR DE GUINDOS
El ‘banco malo’ incluirá todo el crédito del suelo y las participaciones en inmobiliarias
24/09/2012
(06:00)
El ‘banco malo’ no sólo incluirá los inmuebles adjudicados y el crédito promotor moroso o subestándar, sino también el crédito promotor ‘sano’ ligado a suelo, según fuentes conocedoras del diseño del vehículo. Aunque no está decidido, es probable que también entre el resto del crédito promotor normal de las entidades que necesiten ser rescatadas con dinero público. Lo que sí entrará seguro son las participaciones directas de las entidades en el capital de empresas inmobiliarias, otra fuente importante de pérdidas para la banca.
En cuanto al precio al que se transferirán los activos a este vehículo, las fuentes consultadas aseguran que será el valor en libros menos las provisiones exigidas por los dos Reales Decretos ‘de Guindos’ y un descuento adicional, aunque sin llegar a los niveles que podrían considerarse “de mercado”. Se está buscando un punto de equilibrio para que las valoraciones sean lo suficientemente atractivas para atraer inversores pero no tan bajas para hundir los precios inmobiliarios y obligar a los bancos ‘sanos’ a dotar más provisiones por sus inmuebles. E incluso se plantea que haya dos precios: uno para el traspaso de activos y otro –inferior- para la entrada de inversores.
Por tanto, todo el suelo, sea suelo físico adjudicado o garantía de crédito moroso o al corriente de pago (normalmente porque ha sido refinanciado), se incluirá en el ‘banco malo’. “Todo el mundo sabe que el crédito al suelo será moroso tarde o temprano, y que si no lo es ya es porque las entidades han dado una patada haca delante. Así que lo lógico es meterlo todo en el ‘banco malo’”, según una de las fuentes consultadas.
Más discusiones se están produciendo respecto a incluir el resto del crédito promotor 'normal' dentro de la sociedad de gestión de activos de las entidades rescatadas. "Hay quien sostiene que hay créditos con subyacentes de calidad -vivienda terminada, locales comerciales, inmuebles en alquiler...- que se pueden rentabilizar sin necesidad de meterlos en el 'banco malo', sino dentro de cada entidad", explica otra de estas fuentes. "No obstante, aunque no está decidido todavía, lo más probable es que al final se incluya todo el crédito promotor".
Lo que sí está ya decidido es que se traspasarán al 'banco malo' las numerosísimas participaciones directas de las entidades en el capital de empresas inmobiliarias, un verdadero enjambre en muchas de las antiguas cajas (BFA-Bankia tiene cerca de 800 de estas participaciones, por ejemplo). El Confidencial ya explicó que los diseñadores del 'banco malo' -Economía, Banco de España, la troika y las firmas contratadas para ello, Álvarez & Marsal, PwC, Nomura y Cuatrecasas- se estaban planteando esta opción que finalmente se ha convertido en definitiva ante la práctica imposibilidad de que las entidades recuperen su inversión inicial en estas sociedades.
Valoraciones de equilibrio
El otro gran caballo de batalla del 'banco malo', además de los activos que entrarán en su perímetro, es el precio al que se transferirán los mismos. Como ha explicado este diario, este precio tiene que buscar un equilibrio muy delicado entre dos intereses opuestos: por un lado, los inversores privados quieren que sea lo más bajo posible para que la rentabilidad potencial del vehículo al vender estos activos sea elevada; por otro, los participantes iniciales tendrán que ser los bancos 'sanos' -ante las reticencias de fondos y otros inversores-, y a éstos tampoco les interesa unas valoraciones excesivamente bajas puesto que tendrían que aplicarlas a sus propios activos con la pérdida correspondiente.
Este punto de equilibrio entre ambas fuerzas se encuentra en el valor en libros de los activos menos las provisiones exigidas por los dos Decretos 'De Guindos' (de febrero y mayo) tanto para los activos tóxicos como para los 'normales' y un descuento adicional. Ahora bien, este descuento no será tan fuerte como para alcanzar los niveles "de mercado" y forzar a que los grandes bancos tengan que dotar nuevas provisiones. Por otra parte, "si lo vas a vender a precio de mercado, ¿para qué hace falta un banco malo? Que las entidades vendan sus activos al precio que puedan y se las recapitalice por la pérdida correspondiente, pero no necesitan ningún vehículo", plantea una de las fuentes consultadas.
Una opción adicional que se ha planteado en estas discusiones es el establecimiento de dos valoraciones diferentes: una más elevada para el traspaso de los activos de las entidades rescatadas al 'banco malo' y otra más reducida para la entrada de los inversores (incluyendo los 'bancos sanos') en el capital del vehículo. De esta forma se satisfaría las dos necesidades contrapuestas de las grandes entidades del país, a costa, claro está, de que el vehículo pierda dinero en un primer momento con cargo a los contribuyentes. La idea es que, a lo largo de los 10 ó 15 años de vida del 'banco malo' éste recupere con creces la pérdida inicial con el incremento de los precios inmobiliarios y el Estado termine ganando dinero.
Estos elementos que todavía están en el aire deben resolverse definitivamente a lo largo de esta semana, puesto que el Memorándum de Entendimiento (MoU) exige que se definan tanto los activos como los precios antes del fin de septiembre. Será, por tanto, una semana frenética, ya que el viernes también se haran públicos definitivamente las necesidades de capital individuales de cada entidad derivadas de los test de estrés de Oliver Wyman. La cifra total estará en torno a 60.000 millones, pero su reparto es objeto de fuertes controversias dentro del sector y entre los analistas.
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15falcata 24/09/2012 | 16:33
A ver un poco menos de radicalismo y más de cerebro. Echo de menos los comentarios de algunos antiguos foreros más técnicos que aportaban sabiduría al debate.
Él banco malo se crea para salvar él sistema financiero español y seguramente él europeo y él internacional. No por los bancos si no por los ahorros fundamentalmente. Si él banco malo se quedase los activos a precio cero menuda solución. Lo lógico es que se los quede a un precio de provisión. En cualquier caso son entidades intervenidas así que de cualquier manera ya son del estado. Sólo se cambia donde se contabilizan.
Se sacan de los balances igual que se hizo con los bancos suecos y se mantienen un tiempo basa que se puedan vender sin prisa. Él crédito fluye, él estado gana -esperemos y él sistema se salva. Hay otra solución?
Lo que se va a pasar es suelo fundamentalmente. Los pisos no los consideran problema. Los bancos grandes ni siquiera quieren traspasarlos.
14juanjo@ 24/09/2012 | 14:21
PARECE QUE NOS EMPEZAMOS A ENTENDER
Lo dije una y otra vez. "Valor en libros menos provisiones menos fondos FROB = Valor mercado".
Ahora si lo que se pretende es tener dos precios distintos, uno para vendedor y otro para comprador, la cuestión es cuando aplicar los fondos FROB. Lo lógico y obligado es aplicarlos antes del traspaso, cuadrando el precio de venta con el precio de compra; pues pretender apotarlos después,que yo sepa, estos fondos FROB no pueden desviarse a capitalizar la nueva sociedad gestora de los activos tóxicos y que de realizarlo vía alguna ingenieria contable, entiendo que se entenderian como ayudas directas del Estado, debiendo computar como Deuda.
13madreitor 24/09/2012 | 13:23
Dice: La idea es que, a lo largo de los 10 ó 15 años de vida del 'banco malo' éste recupere con creces la pérdida inicial con el incremento de los precios inmobiliarios y el Estado termine ganando dinero.
[MENUDO TIMO PARA NOVATOS SIN CONTAR LA INFLACION]
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"Cualquier propietario-ZOMBI, preferirá pensar que no esta muerto"
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12cambreski 24/09/2012 | 11:54
Que banda de cuatreros tenemos en este país, es vergonzoso lo que se han llevado y lo que nos queitren hacer pagar ahora a todos, aquí lo que hay que hacer es una carcel mala, hacer auditoría de todo el dinero prestado por las cajas politizadas que son el gran problema y que vallan circulando uno detrás de otro todos los políticos y banqueros que han estafado al país, y que son muchos, a esa carcel mala.
el problema aquí es que tenemos al zorro guardando las gallinas sólo quedan tres salidas:
- La que ellos quieren, a pagar todos su desastre sobando vía real decreto [en minúsculas para mi es papel mojado].
- Rescate, no estaría mal por que le meterían mano pero bien a toda esta banda, el problema es que también nos meterían mano a los ciudadados.
- Revolución, la gentuza a la carcel no se paga deuda adquirida por esta banda mafiosa legal, sería duro pero lo mas justo.
Veremos...
11la vil 24/09/2012 | 11:23
Y a los que les han desahuciado de su casa por no poder pagar la hipoteca y todavía les queda una parte de deuda a saldar con el banco, además ahora de sus impuestos se les obliga a pagar las pérdidas de sus embargantes. Con dos..... ¡¡¡el derecho de pernada era más justo que esta barbaridad!!!!.
10la vil 24/09/2012 | 11:11
Y ¿por qué no incluyen mis inversiones [ridículas pero para mi me fastidian]en acciones del Banco Popular que han bajado un 30%? y me recapitalizan y dentro de 15 años que las vendan que "seguro que ganarán dinero" ¿NO?, ¡¡pero cuanto golfo tenemos que soportar!!.
9quisquilla 24/09/2012 | 11:06
Van a incluir tambien el crédito promotor ‘sano’ ligado a suelo.
Y es que por su propia naturaleza el crédito promotor nunca puede ser sano.
1] Recuerdo a los ladrilleros en la épcoa del boom compinchados con las Cajas politizadas: crédito promotor sin más garantía que el suelo a comprar, a veces sujeto a la libre reclasificación del suelo comprado por parte del politico de la Caja.
2] Luego, los dineros ganados por los ladrilleros se los llevaron a renovables, bodegas, hoteles...
3] y los demás, incluidos los deudores hipotecarios, vamos ahora a pagar el chanchullo promotor; acabamos siendo la garantía real del crédito promotor.
8jenofonte10 24/09/2012 | 10:41
Las valoraciones del banco malo me han traido un aire de sosiego publicitario con adolescentes en la piscina: "sin llegar a niveles de mercado", "no tan bajas para hundir los precios inmobiliarios".
Algo así como: "Para esos dias malos del ciclo burbujil, es el mejor banco-tampón, evitará teñir vuestras tesorerías de números rojo-ladrillo: no traspasan, se lo empapan todo 15 años, y te sientes ¡seguraaa!. Además, sin receta y barato.
Es una pena, tanto lavar, y la suciedad no se quita.
7e-ramon 24/09/2012 | 10:41
El primer objetivo del banco malo: la expropiación de la basura inmobiliaria tendrá efectos positivos al liberar a los bancos de la carga que ello supone. Más allá de sus balances, existe un bloqueo mental del sector financiero que es necesario corregir.
El precio de transeferencia debiera de ser cero, hasa que que la realidad demuestre lo contrario.
En todo caso resulta un tanto iluso pensar que se trata tan solo de un problema de gestión de activos. El tamaño del problema requiere no solo buscar vehículos e inversores dispuestos a quedarse con ello, continuando con el mismo modelo que nos ha traido hasta aquí. Es por tanto fundamental que al menos aprovechemos la oportunidad de consdierar un cambio de modelo, para lo cual debemos ser capaces de aceptar todas las opiniones disponibles.
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