"Las refinanciaciones de las inmobiliarias pueden suponer un serio freno a la recuperación de España"

Roger Cooke tiene un marcado acento británico a pesar de llevar en España la mitad de su carrera profesional. Tras 15 años en nuestro país, el responsable para la Península de la consultora internacional Cushman & Wakefield tiene más que tomado el pulso al mercado inmobiliario local, como demuestra el galardón que distingue a la firma que dirige como la mejor de 2010, aunque la crisis les pilló también despistados, sin saber qué hacer. “Para todos nosotros, 2009 fue el año más difícil”.

Con el paso del tiempo, el mercado inmobiliario parece haberse reanimado gracias a inversiones en determinados activos, aunque una cosa son las oportunidades de negocio y otra son los síntomas de reactivación. “Todavía no ha llegado el momento. No vemos una mejora de fundamentales en el sector”, explica convencido. “Hasta que no haya mejoras en la economía que estimulen a los demandantes no habrá argumentos reales para pensar en la recuperación”.

Aunque hay indicadores, como la situación financiera de los inquilinos (comerciales e industriales), que han mejorado respecto a hace un año, todavía faltan señales para transmitir confianza al sector. “Para conseguir la estabilización hace falta ir paso a paso”. El propio Cooke duda de las refinanciaciones masivas a inmobiliarias -la última en lograrlo ha sido Metrovacesa-, hasta el punto de considerar que pueden suponer un serio freno para la recuperación.

De esta manera, la actividad que hubo en el mercado inmobiliario español durante 2010 responde sólo al acercamiento puntual que se dio entre vendedor y comprador. Y si el hueco desapareció fue por circunstancias stressed, en un mercado global sin acceso al crédito, que supieron aprovechar los equity players. “Es cierto que hay dinero y actitud entre los inversores privados, pero para un producto inmobiliario muy limitado”, fundamentalmente buenos edificios de oficinas y activos con garantía de inquilino.

Entre las lecciones que pueden extraerse de la crisis, Cooke señala que para las inmobiliarias, después de sobrevivir, “la ambición de ser un poco de todo probablemente no se ha demostrado como el camino correcto a seguir”. Hay que aprender del pasado y sus errores, por lo que se atreve a imaginar a las grandes operadoras españolas con un gran potencial especializándose en la promoción y gestión.

Sobre los bancos y cajas, el responsable de Cushman & Wakefiled cree que su papel fundamental debe pasar por la creación de un escenario para la recuperación, en el que es imprescindible la financiación, y “si no limpian su pasado no fluirá el crédito”. Dicho lo cual, “reconciliar estas necesidades es muy complejo, porque un banco quebrado no puede dar dinero. Es mejor que sobrevivan, aunque igual se está tardando más de lo conveniente en su estabilización”.

Los bancos han dejado de tener espíritu inmobiliario

Curiosamente, Cooke no ve a los bancos y cajas actuales como viveros de nuevas inmobiliarias, como sí ocurrió en tiempos pasados tras otras crisis económicas (Colonial-La Caixa, Metrovacesa-BBVA, Urbis-Banesto, Vallehermoso-Central Hispano…). “No tienen activos ni perfil suficiente”, subraya el ejecutivo británico. “Las entidades financieras de ahora son de una filosofía de más de rotación y venta”, obligadas a no consolidar riesgos ni negocios que no sean los de su actividad.

Echando la vista atrás, el responsable de Cushman & Wakefield se lleva las manos a la cabeza, sorprendido de que nadie se diera cuenta de la burbuja que construimos entre todos. ¿Cuál fue entonces el motivo de la ceguera? “Existían demasiados incentivos políticos a todos los niveles, sobre todo desde los ayuntamientos, y de mercado para hacerlo”. Ahora toca hacer una digestión pesada para la que sólo hay tiempo.