Santander subasta 12.000 pisos entre los hedge fund inmobiliarios de Cerberus y Morgan Stanley

España está en el punto de mira de los inversores oportunistas. Una de las operaciones más jugosas, la venta de una parte relevante de la cartera inmobiliaria del Banco Santander, compuesta por una bolsa de 12.000 pisos, además de suelos, está ya lanzada. La entidad presidida por Emilio Botín ha seleccionado para pasar el corte final las ofertas de dos candidatos, los fondos inmobiliarios para situaciones especiales gestionados por Cerberus, que va acompañado por Goldman Sachs, y por Morgan Stanley, cuyas candidaturas se han impuesto a las de otros aspirantes.

Según fuentes involucradas en la operación, adelantada por este diario el pasado mes de septiembre, la entidad española enmarca la venta de una parte de la cartera de inmuebles adjudicados en una operación global de limpia de su balance. Para ello, tras contratar a la consultora MAC Group para ajustar el valor de los inmuebles a los precios de mercado y una vez tasados de nuevo los edificios, Santander contactó con los principales brokers inmobiliarios -Jones Lang Lasalle y Aguirre Newman- para sondear a los potenciales inversores y pedir referencias de precio.

Como el resto de la banca, el Santander tiene un grave problema con los adjudicados. La entidad (incluida Banesto) se ha quedado con activos inmobiliarios por valor de 8.335 millones desde que estalló la crisis en 2008. Para aligerar esta carga, ha optado por hacer caja y desprenderse de cerca de un tercio, equivalente a la dotación de 2.670 millones ya realizada, aunque todavía no ha trascendido a cuánto puede ascender el descuento en el precio de venta respecto al de adjudicación. En cualquier caso, las condiciones finales de la operación servirán de referencia al mercado.

Del proceso puesto en marcha, los candidatos que han llegado a la última ronda son los fondos inmobiliarios oportunistas gestionados por Cerberus y Goldman Sachs, que acuden formando una candidatura conjunta, y el fondo de real estate equivalente de Morgan Stanley, que lo hace en solitario, según han confirmado fuentes del sector financiero. Por el camino se han quedado otros fondos de inversión de características similares, como ha sido el caso de Oak Hill o Apollo, que tienen una larga trayectoria en mercados como el estadounidense en operaciones de este tipo.

A pesar de no contar con equipo propio en España, las características del actual mercado han convertido a Cerberus en uno de los inversores oportunistas más activos. Una de sus adquisiciones más  recientes fue, sin ir más lejos, la compra de la cartera de crédito que el Santander (y Banesto) tenía como acreedor principal de Nueva Rumasa. Respecto a los activos inmobiliarios, el hedge fund debutó en territorio español a finales de 2010 al hacerse con un lote de 97 sucursales de Caja Madrid, en ese caso junto al fondo Drago Capital, por un importe próximo a los 100 millones.

Aunque el abanico de compradores se ha restringido a dos, la operación puede tardar todavía meses en rematarse, según fuentes del proceso. Además del precio, los dos candidatos tienen que definir sus estructuras de financiación, que pueden llegar a conseguir hasta un 50% de deuda para comprar la cartera de activos. A partir de entonces, la operativa del comprador final será la de ir vendiendo los pisos, naves industriales y terrenos de manera troceada con descuentos mucho más agresivos de los que puede asumir el banco cuando estaban en su balance.