Caja Madrid pondrá a la venta 300 sucursales en una operación de 'sale & lease back'

Caja Madrid ha decidido imitar a BBVA y ha iniciado la venta de parte de su red de oficinas en una operación de características similares, es decir, de sale and lease back (la caja vende las oficinas pero sigue de inquilino, lo que garantiza los ingresos al comprador), según varias  fuentes solventes. Concretamente, colocará unas 300 sucursales divididas en tres bloques, en una operación que ha sido diseñada por Deloitte.

La caja madrileña cuenta con una red de 2.183 oficinas, aunque solamente tiene en propiedad entre un 30% y un 35%, proporción similar a la de BBVA. Según las fuentes, la primera fase consistiría en la venta de un primer paquete de 58 oficinas por 70 millones de euros, anunciado por la entidad la semana pasada. Este bloque se dirigirá principalmente a los clientes del banco privado del grupo, Altae. Un segundo lote será adquirido por el fondo de pensiones de los empleados de Caja Madrid. Y finalmente se sacará un tercero que se abrirá a inversores en general.

Si se alcanza la cifra de 300 sucursales, quedarán en manos de la caja algo más de 400 que podría vender en un momento posterior. Tampoco entra en la operación actual la torre de la antigua ciudad deportiva del Real Madrid adquirida a Repsol en abril por 815 millones de euros.

Según las fuentes consultadas, la operación ya ha pasado por los comités correspondientes y ya han comenzado los contactos informales con potenciales compradores. Cuenta a su favor con la buena disposición del mercado después del éxito de la venta de las oficinas y sedes de BBVA al fondo inmobiliario de Deutsche Bank por 1.154 millones de euros.

No obstante, distintas fuentes conocedoras de la operación aseguran que "todavía está muy verde". De momento, sólo ha otorgado un mandato genérico a Deloitte para acometer el diseño global de la misma, pero no ha elegido ni al asesor legal ni al broker inmobiliario encargado de buscar compradores.

Objetivo: reforzar el capital

Con esta venta, la caja madrileña pretende, por un lado, reducir costes y, por otro, reforzar sus ratios de capital y sus provisiones con las plusvalías que obtenga de esta venta. Unas plusvalías que presumiblemente serán muy elevadas, dado que la mayoría de estos inmuebles fueron adquiridos hace muchos años, con lo que su precio de compra es muy bajo. En el caso de BBVA, de los 1.154 millones de la venta, 830 fueron plusvalías.

No ha trascendido la valoración que hace Caja Madrid de estas 300 oficinas, aunque expertos del sector aseguran que tendrá que ser bastante ajustada. Por un lado, el momento actual del sector inmobiliario no aguanta unas valoraciones tan altas, ni siquiera en una operación de sale and lease back. Por otro, aunque Caja Madrid es una 'entidad sistémica' (lo que significa que el Gobierno no la dejaría caer por su efecto devastador sobre el sistema financiero), su rating es peor que el de BBVA, lo que implica que el precio debe ser más bajo: Caja Madrid tiene una calificación de A1 con perspectiva negativa por parte de Moody's, mientras que el rating del banco de Francisco González se sitúa en Aa2.

En estas operaciones, el principal riesgo para el comprador es que el arrendador pague el alquiler durante los largos períodos que comprenden estos contratos (en el caso de BBVA, hasta 45 años). Y ese riesgo se mide por el rating de las entidades. Finalmente, el tamaño de la operación del segundo banco español ha eliminado teóricamente a posibles compradores de las oficinas de Caja Madrid.

Una fórmula atractiva para los extranjeros

La fórmula de sale and lease back se ha puesto de moda porque, en medio de la enorme crisis de nuestro mercado inmobiliario, es la única capaz de atraer a los compradores extranjeros, ya que garantiza la rentabilidad de la inversión. Entre los potenciales interesados, los expertos del sector señalan a los fondos soberanos (vehículos de inversión públicos de los países emergentes, sobre todo de Oriente Medio) y a los fondos de pensiones alemanes. Los factores determinantes en estas operaciones son la calidad de la cartera inmobiliaria, la calidad del inquilino, la de los contratos (por la seguridad jurídica) y la estructura y transparencia del proceso de venta.

Antes que BBVA, Santander ya vendió su red de oficinas con esta fórmula el año pasado, por un precio de 2.040 millones de euros. En las dos operaciones, el intermediario fue Richard Ellis y el asesor legal, Clifford Chance. Otras entidades, como Popular o Pastor, también se han desprendido de parte de su red en operaciones similares.