Los expertos advierten: los vendedores de pisos tendrán que asumir pérdidas si compraron después de 2004
@Fátima Martín.- 26/11/2007 13:57h
Quien quiera vender en estos momentos una vivienda debe aceptar sin reservas que el ciclo ha cambiado. Tal es así que quien comprara piso después del tercer trimestre de 2003 y pretenda desprenderse ahora de él, es muy probable que deba afrontar pérdidas. Así se desprende de un análisis elaborado por el portal inmobiliario Idealista en el que expone los pros y los contras de vender o alquilar vivienda en la actual coyuntura.
“No es lo mismo vender una propiedad adquirida en diciembre de 2000 que otra comprada en diciembre de 2006. Las posibilidades de obtener beneficio en uno y otro caso son diferentes. En general, las viviendas compradas antes del tercer trimestre de 2003 podrían rebajar el precio lo suficiente como para resultar atractivas de nuevo para la demanda en breve tiempo y aún podrían generar beneficios económicos para sus propietarios”, explica el análisis.
El vendedor debe asumir que estamos en un momento de aceptar ofertas. Cada vez hay más viviendas en venta, un efecto de acumulación debido al constante goteo de nuevos inmuebles y a la pérdida de dinamismo de la demanda, que se ha retirado a la espera de que los precios y las condiciones crediticias vuelvan a ser asumibles. Debemos ser conscientes de que competimos con muchos vendedores –sólo en Idealista hay más de 170.000 viviendas en venta- y cada día se añaden más de 2.200 nuevos anuncios y el precio de mercado lo fija la vivienda con el precio más bajo.
Si se toma como ejemplo una vivienda de Madrid cuyo propietario necesita venderla con urgencia, para venderla con rapidez debería aplicar un descuento de entre el 15% y el 20% sobre el precio medio actual de la ciudad, que según el informe del segundo trimestre de 2007 de Idealista está en 4.277 euros por metro cuadrado, por lo que debería rebajar el precio hasta los 3.423 euros por metro cuadrado, que es el mismo nivel que el registrado en el tercer trimestre de 2003, según datos del portal.
Tasaciones infladas
Los datos del último informe de precios de Idealista ya reflejaban caídas en Barcelona, Madrid y Valencia (-0,5%, -0,9%, -0,7% respectivamente). El Ministerio de Vivienda ha registrado caídas trimestrales de precio en 12 provincias y ha constatado un parón en el mercado. Instituciones internacionales como el FMI y la OCDE llevan años avisando de los incrementos de precio y el dinamismo del mercado inmobiliario español no podían durar mucho más tiempo.
Conviene saber que las tasaciones realizadas en los últimos tres años pueden no servir como precio orientativo, ya que los fuertes incrementos vividos en estos años han provocado que muchas tasaciones se inflaran (con la intención de incluir el cien por cien del coste de la vivienda, los gastos de escrituración e incluso la compra de los muebles), dando por sentado que el mercado asumiría ese precio en uno o dos años a lo sumo. Pero el parón ha provocado que el mercado no haya podido llegar a ese nivel de precios.
Si nos decantamos por la opción de la venta, debemos tener en cuenta que los plazos de comercialización se están alargando en estos últimos años. Los datos de Idealista indican que en 12 meses se han duplicado para llegar hasta los 183 días de media. De todas maneras, ponerse en manos de un profesional inmobiliario que publique en Idealista su cartera de producto nos supondrá un ahorro significativo de tiempo, en torno al 6%.
“Resulta curioso que los segmentos más caros y más económicos del mercado son los que menos están notando el alargamiento en el proceso de venta”, añade el informe. Las viviendas más económicas, con un precio inferior a los 200.000 euros, han visto cómo el precio de permanencia en el portal se reducía un 4,5%, hasta los 138 días. Las más caras, de más de un millón de euros, han registrado un incremento en su permanencia del 0,7%, hasta los 229 días.
El alquiler sigue hacia arriba
Si se prefiere alquilar, hay que saber que, al contrario de lo que pasa con la venta, el precio medio del alquiler de vivienda sigue una tendencia alcista. Durante el primer semestre de 2007, el alquiler subió en Madrid y Barcelona por encima del IPC (que registró una subida interanual del 2,3% el pasado mes de mayo). Las dos ciudades más pobladas de España suelen ser un reflejo de la evolución del mercado del resto del país e indican una tendencia alcista de los precios de alquiler en las zonas más céntricas de las ciudades.
En cuanto al tiempo de espera, el alquiler se posiciona como la opción más rápida para obtener ingresos: se tarda una media de 70 días en arrendar una vivienda, frente a los más de 180 que se tarda en venderla.
Mantener la propiedad como patrimonio se configura como el sistema que mayor beneficio permite sacar a la vivienda, con una rentabilidad mensual. Esta cantidad puede pagar la totalidad o suponer una ayuda para asumir el pago de la hipoteca. Además, mientras se conserve la propiedad, se puede utilizar como garantía para préstamos bancarios.
Es importante recordar que al mantener la titularidad, el arrendador es responsable de la reparación de los daños que se produzcan en su inmueble, así como los producidos por la vivienda, por lo que resulta de utilidad contar con los gastos de un seguro. A estos costes hay que añadir el pago de las cuotas de gastos de comunidad, arreglos o reformas en el edificio y el IBI.
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Opiniones de los lectores (40)
40. cometario breve27/11/2007, 19:03 h.
aunque el piso del japones valga la mitad, algo vale ... si estuvo pagando alquiler 15 años ... eso que gastó, y no tiene nada de nada a dia de hoy. Además, japon es un caso entre mil. Yo no hablo de comprar ahora y ahcer cábalas, yo espxongo el caso de todas las compras desde unos cuantos años atras, comprar es mejor y ha sido mejor verus alquilar. ¿qué pasara a partir de ahora? Nadie lo sabe. respecto a sumar interese, ys los sumo, ya anoté que fijando un euribor "normal", y me siguen saliendo las cuentas. No sé, simplemente es mi opinion, pero comprendo q otras personas vean mejor alquilar, es una opcion personal.
39. Capt.Miller27/11/2007, 18:32 h.
Haz la misma suma con los intereses que pagas de hipoteca, a ver qué te sale. Y explícale a un japonés que compró su piso hace 15 y ahora vale la mitad, que alquilar es tirar el dinero.
38. comentario breve27/11/2007, 18:21 h.
siguiendo el comemnt de antes. Hoy, si compras un piso de digamos 300.000 €, sumas intereses, sumas gastos de notario etc (10%) al final pagas menos al cabo de 50 años (de los 30 a los 80 años de edad, por ejemplo) A los numeros de antes me remito, si sumas hasta 50 años en lugar de 30, un alquiler de 1000 euros son un total de 1.389.323 €, en 50 años de vida está claro ... aquí ya no hay comparación que se resista. Y ya no entro en temas de que aunque pagaras un pco más en la compra, al final les quedan un potorron de millones a tus hijos. Piensa en ese piso de los abuelos o los padres de cualquier persona de digamos 50 años, pagado a 4.000 € o menos, ahora te caen 200.000, 300.000 € 400.000, 500.000€ facil. Iniviertorn en su casa hace 50 años, y ahora sus hijos, tendrán un pellizco.
37. comentario breve27/11/2007, 18:18 h.
a ver, quizás me expliqué mal Capt Miller. No digo q sea negocio ahora comprar o no. Si compras pensando en vender en x años, ya entran en juego otros temas, y probablemente tus números sean correctos si nos creemos que los pisos van a bajar (incluso pueden ser correctos si no suben a lo bestia). Mi mensaje es: si vas a vivir toda la vida o muchos añosn (20 30) en ese piso ... los numeros hablan por si solos, suma en un excel, y al cabo de 30 años (a pesar de los intereses, y suponiendo un euribor normal, q no se salga de rangos históricos) las matemáticas no engañan. para hacerlo mas simple. 1000 euros al mes, en treinta años, asumiendo subida del ipc 3% anual, al final de los 30 años, habrás pagado 582.737 € ... y no tendrás nada. Por esa misma cantidad, podrías haberte comprado un piso
36. charlinne27/11/2007, 18:12 h.
Es obvio que comprar en este momento, a no ser que sea un chollo, no es recomendable. Cuando se encuentren la oferta y la demanda, o sea para abajo, será el momento de plantearselo. Así que de alquiler y a esperar.
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