La inversión inmobiliaria global sigue creciendo pero se polariza en activos emergentes o de más calidad
@El Confidencial - 31/07/2007
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La inversión inmobiliaria en todo el mundo siguió creciendo a buen ritmo en el primer semestre, pero con un claro cambio en las preferencias de los inversores. Éstas se polarizan entre los activos más arriesgados y con mayor potencial de rentabilidad, situados en los países emergentes, y en activos más seguros (el llamado 'vuelo a la calidad') en Europa y EEUU.
La cifra global de inversión inmobiliaria directa alcanzó un récord de 382.000 millones de dólares durante la primera mitad del año 2007, un incremento del 16,6% sobre el mismo periodo del año anterior, según la consultora Jones Lang LaSalle. La inversión inmobiliaria global ha crecido durante los últimos 16 trimestres consecutivos, con cifras récord en las Américas, Europa y Asia Pacífico.
En las Américas, el importe de inversión total aumentó un 32% hasta situarse en 170.700 millones de dólares, impulsado principalmente por la venta y recompra de inmuebles de primera calidad estadounidenses adquiridos por fondos de private equity (capital riesgo) a consecuencia de la privatización de muchos REITs (fondos de inversión inmobiliarios cotizados) y la consiguiente segregación de sus carteras.
La mayoría de estos activos prime fueron adquiridos por inversores nacionales –un notable cambio respecto a 2006–, aunque la inversión transfronteriza se incrementó de nuevo en la zona. América Latina experimentó un floreciente primer semestre al atraer el interés de inversores globales, norteamericanos y europeos.
También crece Europa
La cifra de inversión inmobiliaria en Europa aumentó un 4% hasta situarse en 156.600 millones de dólares, de los cuales más del 66% corresponden al Reino Unido, Alemania y Francia. Los activos de calidad fueron el principal objeto de esta demanda. El mercado británico experimentó un próspero trimestre centrado en los activos de mayor valor, seis de ellos con un precio superior a mil millones de dólares. Estos activos de mayor calidad también atrajeron pujas muy competitivas en Alemania y Francia.
Los inversores norteamericanos, irlandeses y españoles dominaron estas inversiones transfronterizas en Europa. Es de sobra conocido que los fondos y empresas inmobiliarios españoles llevan tiempo buscando inversiones en otros países europeos ante las evidencias del fin de la burbuja inmobiliaria en nuestro país. Por su parte, los fondos alemanes protagonizaron un retorno a los mercados de inversión europeos, ya que muchos de ellos cuentan con un importante nivel de liquidez tras la venta de activos en 2006.
La cifra de inversión en Asia Pacífico aumentó un 12% hasta situarse en 55.000 millones de dólares, gracias en parte a la inversión transfronteriza. Japón, China y Singapur fueron los mercados inmobiliarios más sólidos de la zona. Singapur es el mercado global más activo de todo el año 2007, con aumentos del valor de los activos prime del 50% en el primer semestre, debido a un sorprendente incremento en el precio de los alquileres.
Inversores cada vez más selectivos
Para el resto del año 2007, Jones Lang LaSalle prevé que los mercados inmobiliarios globales continúen con su dinamismo, aunque espera que los inversores sean cada vez más selectivos. Según esta firma, se puede observar que aún hay mucho dinero pendiente de este sector; algo que evidencia el récord de fondos recaudados por el private equity inmobiliario en los últimos meses.
Esta firma también señala que el incremento del coste de la deuda concede una ventaja a los inversores menos endeudados a la hora de pujar por los activos. Mientras tanto, los inversores con mayores niveles de apalancamiento se ven obligados a adoptar estrategias más oportunistas.
En Europa se puede observar claramente ese ‘vuelo hacia la calidad’ en muchos mercados en los que el precio de activos de segunda fila se considera demasiado cerca al de los activos de mayor calidad. Por el contrario, la Europa emergente continúa siendo atractiva para los inversores oportunistas. Aunque para éstos el paraíso seguirá estando en Asia, gracias al elevado crecimiento económico sostenido y a que los tipos de interés permanecen bajos en toda la zona.
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