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Martes, 12 de mayo de 2009

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El mercado de alquiler en España: una radiografía incompleta (II)

@María Antonia Trujillo - 27/04/2009

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Comentaba en el artículo anterior que en los últimos 60 años la política de vivienda en nuestro país ha incentivado la compra de la vivienda en propiedad frente a la vivienda en alquiler, debido, entre otras causas, a una discriminación fiscal positiva para la compraventa, a una gran lentitud judicial en la resolución de los conflictos relacionados con el arrendamiento, a la inexistencia de un mercado profesional de vivienda en alquiler, al porcentaje casi nulo de vivienda protegida en alquiler y a la existencia de un débil Estado de bienestar que favorecía la propiedad como sistema de ahorro, como activo económico, y como protección frente a carentes o insuficientes ayudas sociales.

Esto ha hecho, por ejemplo, que la política de vivienda en España no sea comparable con la de otros países de la UE, a diferencia de servicios públicos como la sanidad o la educación. Desgraciadamente los alquileres escasos y caros, los salarios bajos y la “cultura de la propiedad” han alejado a España de los indicadores europeos.

Y ha hecho también que el mercado de la vivienda en alquiler en España sea como es. Escaso y desconocido. Una de las grandes lagunas del sistema estadístico español ha sido la carencia de información que permitiera el estudio y análisis del fenómeno del alquiler en España El Instituto Nacional de Estadística (INE), a partir de la encuesta sobre condiciones de vida de los hogares españoles, ofrece alguna información sobre la vivienda en alquiler de las familias, aunque ésta está orientada a proporcionar información sobre el equipamiento y las condiciones de vida de la población española. También el INE, facilita información a través del Índice de Precios de Consumo (IPC), y en forma de índices, de la evolución de los precios de la vivienda en alquiler. Sin embargo, esto no permite conocer el nivel medio de los precios de trascendental importancia para el análisis del fenómeno del alquiler.

Por este motivo el Ministerio de Vivienda elaboró en 2006 la primera Encuesta sobre la Vivienda en Alquiler en España. El objetivo era  cuantificar el número y tipología de la vivienda en alquiler, medir los precios pagados por las familias en régimen de alquiler e investigar las características socioeconómicas de los hogares que accedían a este tipo de vivienda. En definitiva, se trataba de dar respuesta, entre otras, a preguntas relativas al número de viviendas alquiladas que constituían la residencia habitual de una familia, la renta mensual del metro cuadrado, la diferencia de rentas entre una vivienda con muebles y otra sin amueblar, las características socioeconómicas de las familias que vivían en alquiler, la tipología de la vivienda, en qué ciudades se alquilaba más, etc.

La radiografía resultado de la investigación de este mercado reflejaba un porcentaje pequeño de vivienda en alquiler, inferior al 10% sobre el total de vivienda, con la propiedad de la vivienda alquilada en manos de particulares, y, por tanto, un mercado poco profesionalizado, a diferencia de los mercados europeos de alquiler, y con un alquiler protegido prácticamente inexistente, inferior al 1% del total. Existía también, y existe, una excesiva concentración territorial de la vivienda en alquiler, ya que en tres Comunidades Autónomas se concentra más del 58% de las viviendas en alquiler, a pesar de que éstas representan el 47% de la población y en seis provincias se concentra el 54% de las viviendas alquiladas, a pesar de representar el 39% de la población.  

Algo ha cambiado desde entonces en el mercado de alquiler en España. Pero poco. El mercado continúa atomizado y desestructurado, opaco y con escasa presencia de la gestión profesional, representa el porcentaje más bajo dentro de la UE y el menor de los países desarrollados y está copado por arrendatarios mayoritariamente jóvenes, aunque la tendencia es su extensión a otros colectivos de más edad.

Un mercado de estas características ha tenido efectos perniciosos desde el punto de vista económico: ha dificultado la movilidad geográfica y ha generado una mala asignación de recursos para la economía, así como una excesiva concentración del ahorro de las familias en un único producto, y una sobreinversión privada en la construcción residencial. Si a esto se une la existencia de más de 3 millones de viviendas vacías, según el INE, frente a algo menos de 2 millones de viviendas alquiladas, el despilfarro de recursos productivos para el conjunto de la economía y el lucro cesante para los propietarios es estremecedor.

No obstante, se puede decir que la tendencia del uso del alquiler como fórmula de acceso a la vivienda es creciente y paulatina, mientras que los precios no experimentan cambios significativos. Esta tendencia se ha visto favorecida por aprobación de determinadas medidas por parte del Gobierno, por la consolidación de los productos de alquiler garantizado en la actividad comercial del sector de la intermediación y en los propietarios de vivienda desocupada, y, desde el punto de vista de la demanda, por la actual crisis económica.

Sí, la radiografía refleja el diagnóstico y conocemos la enfermedad. Con el tratamiento adecuado el pronóstico será bueno. Pero para ello hay que regular aspectos básicos en este mercado. Por el lado de la oferta, la vivienda protegida debe ser sólo y necesariamente de alquiler, el mercado privado de alquiler debe ser más profesional y el alquiler de particulares requerirá más garantías. Por el lado de la demanda, es necesario modificar la fiscalidad por compra de vivienda en el IRPF, eliminando las deducciones por compra, o, en todo caso, igualar el apoyo a la compra con el apoyo fiscal al alquiler con el objeto de equilibrar estos dos mercados.

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Opiniones de los lectores (12)

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12. usuario registrado patxi747»09/05/2009, 08:08 h.

De que nos asombramos, si lo que estamos viviendo es un sistema marxista puro y duro, casas para todos, trabajo para todos, en fin podria escribir un libro, que por cierto los padres del marxismo lo ponen, y sobre manera hacen incapie en mantener a un pueblo INCULTO falto de conocimientos,inteligencia etc.. solo nos queda encomendarnos a dios o salir a la calle de una vez, y pararle el pais a este tipo que llaman algunos, estadista vamos el de la champion lig, como diria el catedratico Pepiño esto es un buen sistema, sin saber hacer la O ni con un canuto se llega donde estoy, VIVA EL [sistema] esto no tiene nombre asi de claro, no ahi por don cojerlo, solo nos queda una solucion a la calle y punto

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11. usuario registrado gregor»29/04/2009, 07:24 h.

Sra Ex-ministra:
¿Alguno de sus allegados tiene un mini-piso de 30 m. cuadrados.?
Yo le contesto: ¡¡Ni de coña!!.
¿Para eso ha dado su Doctorado?

Váyase a Peraleda del Zaucejo.

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10. usuario registrado ibn Gabirol»28/04/2009, 19:31 h.

Estimada Sra Exministra : El problema que Uds los socialistas y los populares [tanto monta, monta tanto...] crearon en la vivienda fué monumental....No lo vamos a repetir ahora....En ello ganaron los especuladores, los ayuntamientos, los corruptos y todo lo pagó.....el pueblo que quedó preso en esa trampa de por vida en unos activos que no lo valian....¿El empleo??? Sueño de una noche de verano...¿La banca? Parece mentira que con su experiencia cayera otra vez.., ahora pagamos todos los excesos de unos cuantos...¡Habla Ud de alquiler??? El mercado regula todo..., no se preocupe....Hasta ese tema es hoy "relativo".

El mercado se reactivará cuando los precios se pongan a nivel razonable...De hecho, yo acabo de comprar en una zona magnifica con un descuento impensable hace dos años....Pero para ello ha tenido que quebrar el promotor....El mercado es KING, lo demás, tonterias. Uds y los peperos, no lo regularon razonablemente NUNCA....Muy mal.

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9. usuario registrado ibn Gabirol»28/04/2009, 19:27 h.

Estimada Sra Exministra : El problema que Uds los socialistas y los populares [tanto monta, monta tanto...] crearon en la vivienda fué monumental....No lo vamos a repetir ahora....En ello ganaron los especuladores, los ayuntamientos, los corruptos y todo lo pagó.....el pueblo que quedó preso en esa trampa de por vida en unos activos que no lo valian....¿El empleo??? Sueño de una noche de verano...¿La banca? Parece mentira que con su experiencia cayera otra vez.., ahora pagamos todos los excesos de unos cuantos...¡Habla Ud de alquiler??? El mercado regula todo..., no se preocupe....Hasta ese tema es hoy "relativo".

El mercado se reactivará cuando los precios se pongan a nivel razonable...De hecho, yo acabo de comprar en una zona magnifica con un descuento impensable hace dos años....Pero para ello ha tenido que quebrar el promotor....El mercado es KING, lo demás, tonterias. Uds y los peperos, no lo regularon razonablemente NUNCA....Muy mal.

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8. usuario registrado sceptic»28/04/2009, 18:16 h.

Podría ser de interés que a esa fenómena le hiciesen también una radiografía para ver si el presunto encefalograma plano que exhibió cuando fue Ministra ha experimentado alguna mejora o sigue con la misma dolencia.

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Acerca de...

@María Antonia Trujillo

María Antonia Trujillo (Peraleda del Zaucejo, Badajoz 1960) es diputada por Cáceres, doctora en Derecho y premio extraordinario por la Universidad de Extremadura. Especialista en constitucional, ha sido consejera de Presidencia de la Junta de Extremadura (2000-2003) y de Fomento (2003-2004), desde donde impulsó el Plan Regional de la Vivienda. Posteriormente fue nombrada ministra de la Vivienda en el Gobierno de España. Actualmente es presidenta de la Comisión de Medio Ambiente, Agricultura y Pesca del Congreso de los Diputados, además de vocal de la de Economía y Hacienda.

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